Con la nueva ley de vivienda: ¿Es mejor vender o alquilar?

La nueva ley de vivienda provoca polémica por alguna de sus medidas, entre las que destaca el tope del 2% al incremento de las rentas vigentes en 2023 y el permiso para regular el precio del alquiler en "zonas tensionadas" -allí donde la carga media del alquiler esté por encima del 30% de la renta media de los inquilinos-. 

Pese a que la normativa no esté todavía regulada y sea pronto para sacar conclusiones, expertos del comparador inmobiliario HelpMyCash analizan la rentabilidad que supone vender o alquilar una vivienda en base a esta nueva ley. 

La rentabilidad permite medir los beneficios 

La rentabilidad permite conocer los beneficios que obtendrá el propietario con el alquiler en relación con la inversión o el esfuerzo que ha hecho para adquirir el inmueble. Comparar esta cifra con la rentabilidad media de la zona es un criterio principal para saber si el alquiler merece la pena. A grandes rasgos, se calcula dividiendo el valor de las rentas anuales entre el dinero que se ha invertido en adquirir la vivienda. 

Si esta cifra supera o iguala la media, alquilar podría ser una buena opción. En el caso de que la cifra esté por debajo, vender puede ser más conveniente. Aunque la cifra varíe de una ciudad a otra, la rentabilidad bruta del alquiler en España durante el cuarto trimestre de 2022 fue del 7,2%, según Idealista. 

Sin embargo, con esta nueva ley de vivienda, muchos propietarios se preguntan cómo afectará la normativa a la rentabilidad de su alquiler. Según los expertos de HelpMyCash, "debemos esperar a su regulación para confirmar si el inmueble en cuestión se encuentra o no en una zona tensionada. Y si es que sí, habrá que calcular la rentabilidad en función del nuevo índice de precios de alquiler". 

Ventajas y desventajas de vender y alquilar

Pero no todo trata de análisis financieros. Incluso si la rentabilidad es alta, tanto vender como alquilar conlleva una serie de ventajas y desventajas que conviene tener en cuenta. Entre las ventajas del arrendamiento destaca la posibilidad de tener un ingreso mensual regular y conservar un patrimonio que, en general, se revaloriza a largo plazo.

Por otra parte, entre sus desventajas están el riesgo de impago y el deterioro de la propiedad que, según HelpMyCash, son las que más preocupan a los arrendadores. Cabe destacar que la nueva ley prohíbe los desahucios sin fecha y hora predeterminada en caso de impago y añade instancias burocráticas y de negociación que podrían aplazar el proceso más de dos años. 

En lo referente a la venta, la principal ventaja es que se obtiene liquidez inmediata, aunque desde HelpMyCash aconsejan "reinvertir el dinero en otro producto financiero, a menos que esté destinado a un gasto específico como la adquisición de una nueva vivienda". De lo contrario, irá perdiendo valor con la inflación, más ahora que el coste de vida se ha disparado. Asimismo, al vender, el propietario se beneficia de la revalorización, siempre que venda en un momento donde el precio es superior al que pagó en el momento de la compra. 

Pero la principal desventaja de transmitir el inmueble se refiere a que el propietario tendrá que pagar gastos e impuestos tras cerrar la operación. "Los gastos totales rondan entre el 5% y el 15% del precio de venta, incluyendo IRPF, plusvalía y comisión inmobiliaria", aseveran los expertos. 

En definitiva, la regulación de la ley de vivienda todavía está pendiente y probablemente afectará a la rentabilidad de los alquileres. Sin embargo, los especialistas aconsejan esperar a su regulación para evaluar las variables financieras y personales, y decidir, en función de ello, si es más conveniente vender o alquilar.