Heredar una casa es cada vez una forma de acceso a la vivienda más importante. Nunca antes se han traspasado en España tantos inmuebles en herencia como ahora. Los datos del INE, marcaron el año pasado máximos históricos.

El envejecimiento de la población motiva esta transferencia masiva de inmuebles por herencia. Aunque hay un factor más: quienes ahora fallecen perecen a la primera gran generación propietaria de España. “Las personas que, por desgracia, empiezan a fallecer ahora, son los forjadores del estado del bienestar en nuestro país. Con esas personas es con las que empezó a crecer especialmente la clase media española”, asegura Eduardo Ortega, abogado especializado en personas mayores, fundador y responsable del despacho EO Abogados. “Son esas familias que en los años 60, con mucho trabajo y esfuerzo, acceden a la propiedad”, apunta Maria Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. “Desde el punto de vista notarial la escritura de aceptación y adjudicación de herencia más habitual o más frecuente, tiene por objeto una o varias viviendas, pero al menos un inmueble, que suele ser la vivienda habitual de la persona difunta”.

Según todos los expertos consultados, este fenómeno se agudizará en los próximos años. “La generación que ahora tiene 80 años, y comienza a fallecer, se corresponde con una la primera generación de clase media, bastante amplia. De ahora a 10 años puede mantenerse ese crecimiento”. La primera gran generación de propietarios está falleciendo. Y aún se avecina una transferencia de viviendas por herencia, histórica.

Ahora bien, quizá se herede en estos momentos mas que nunca. Pero también se hereda más tarde que nunca. Hace cincuenta años, mucho o poco, pero se heredaba en la treintena. La esperanza de vida, cada vez mayor, hace que ahora se herede pasados los cincuenta años, de largo, lo que también está configurando estas transmisiones patrimoniales.

Herencias en máximos

Cada vez se hereden más viviendas en España. El año pasado, y según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) el número de inmuebles transmitidos mediante una sucesión superó el año pasado las 208.000 operaciones. En concreto, en 2025 hubo 208.227 herencias de viviendas, lo que supone aun 3,2% mas que el año anterior, y la cifra más alta de la serie, que arrancó en 2007.

Una tendencia al alza que ha sido constante en los últimos años. Desde 2015 la tendencia ha sido alcista. Aunque fue desde 2001 cuando se aceleró, con la salvedad de 2020, año de parálisis administrativa por los confinamientos durante la COVID. Además, detrás de estas cifras no hay una mortalidad excesiva, -salvo inmediatamente después de la pandemia-, sino una clave puramente demográfica. El envejecimiento de la población ya se está dejando notar sobre la transmisión del patrimonio. A esto hay que añadir otro elemento: la generación que ahora comienza a fallecer es la primera gran generación propietaria en España. Los jóvenes del desarrollismo español que compraron casa y, en muchas ocasiones, una segunda residencia posteriormente.

Gran relevo patrimonial

Detrás de este récord de herencias en España hay un factor demográfico. Están comenzando a fallecer las cohortes que nacieron en los años cuarenta del siglo pasado, que corresponden con las que accedieron masivamente a la propiedad en España. Hablamos de la primera gran generación propietaria en este país.

“Son esas familias que en los años 60 accedieron a la propiedad, con muchísimo esfuerzo y trabajo, entonces los préstamos hipotecarios tenían tipos de interés del 14 y del 15%”, señala MarIa Teresa Barea. “Era una generación cuyo afán era acceder a la propiedad, y también con una gran preocupación por pagar la casa, saldar la deuda y dejar la vivienda limpia. Es una generación con una mentalidad diferente, su ilusión ha sido dejar en herencia sus propiedad libres de cargas” añade la portavoz del Consejo General del Notariado.

Las sucesiones que se producen ahora son sucesiones con más patrimonio, con más bienes inmuebles que generaciones anteriores. La generación que ahora es octogenaria y que, por desgracia, está empezando a fallecer está formada por personas que con mucho esfuerzo y con mucho trabajo, hicieron dinero”, explica Eduardo Ortega. “Es una generación que lo hizo todo, que trabajó como nadie, generosa como nadie, en la que prevalecía el interés público. Son los creadores del estado del bienestar, los forjadores también de la Seguridad Social concebida como hoy la entendemos, de la sanidad como hoy la entendemos”, añade el abogado.

“La riqueza y el poder adquisitivo de esa generación es mucho más amplia que la de generaciones anteriores, en las que había una diferencia muy amplia entre clase alta y clase baja, y apenas había clase media, era casi inexistente. El estado del bienestar dio lugar a una amplia clase media, que ahora ha empezado a mermar”, apunta el abogado.

"De ahora a 10 años puede mantenerse ese crecimiento" prevé Eduardo Ortega. Coincide María Teresa Barea: “En los próximos años esa generación va a ir falleciendo”. Es la generación del desarrollismo. “No hay más que analizar las ciudades españolas, cualquier ciudad media, cuantísimas barriadas enteras son construcciones de los años 60 y 70, son una barbaridad en toda España. Y esos son los propietarios que ahora están empezando a fallecer".

Mecanismo cada vez más relevante para conseguir casa

Tal y como está el mercado inmobiliario en estos momentos, la herencia se perfila como un mecanismo cada vez más relevante para poder acceder a una vivienda en propiedad. Ahora bien, tal y como asegura el informe ‘La vivienda, cimiento de desigualdades’ de Oxfam Internacional, es más probable heredar una vivienda cuando ya eres propietario de otro inmueble, que cuando vives de alquiler. Esto tendría que ver con que las herencias se reciben a una edad ya avanzada por la elevada esperanza de vida. En concreto, y según el informe, el 21,2% de quienes ya tienen casa en propiedad cree probable heredar otra, frente al 11,6% de las personas arrendatarias.

El autor del informe y responsable de políticas de protección social y empleo de Oxfam Intermón, Alejandro García-Gil, advierte de que el acceso a la vivienda es especialmente difícil para quienes pagan una renta de alquiler porque no logran ahorrar para la entrada de una hipoteca, una situación que perpetúa la "trampa del alquiler".

Asimismo, García-Gil ha avisado de que el mayor peso de la herencia como vía de acceso a una vivienda genera una profunda desigualdad que puede provocar en el futuro que quienes ya poseen una vivienda en propiedad tengan la expectativa de heredar más que los no propietarios.

Las herencias se retrasan

La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) advierte que el envejecimiento demográfico está transformando de forma significativa la transmisión de riqueza entre generaciones en España, con efectos directos sobre la acumulación de patrimonio y la desigualdad.

El aumento de la longevidad hace que los herederos reciban a una edad cada vez mayor las herencias. De hecho, en este momento la edad media de los herederos ahora mismo ronda los 55 años. Es decir, en España heredamos siendo sénior. Hace 50 años, en la década de los setenta, la edad media en la que las personas heredaban estaba en trono a los 35 años. La mayor longevidad hace que esa cifra haya ido escalando.

Esta diferencia implica que se dispone de esos recursos cuando ya se han realizado las decisiones económicas más importantes del ciclo vital, como la compra de la primera vivienda. Algo que produce desigualdad porque para las personas de menor renta puede suponer la diferencia entre tomar o no, decisiones económicas de calado en su vida.

“Las herencias tempranas pueden desempeñar un papel fundamental al proporcionar recursos líquidos en una etapa del ciclo de vida en la que los hogares tienen más probabilidades de enfrentarse a límites de endeudamiento restrictivos”, señalan José Ignacio Conde-Ruiz, de la Universidad Complutense de Madrid, Icae (Instituto Complutense de Análisis Económico) y Fedea, y Francisco García-Rodríguez, de la Universidad de Alcalá y Equalitas (Análisis Económico de la Desigualdad y la Pobreza), en su estudio  'Envejecimiento y el momento de las transferencias intergeneracionales’ publicado por Fedea.

Los autores sostienen que esta modificación en el calendario de transferencias intergeneracionales tiene consecuencias directas sobre la capacidad de acumulación de riqueza. Y lo cuantifican: cada año de retraso en recibir una herencia, reduce la riqueza a largo plazo alrededor del 2%.

Donar en vida, también en máximos

Si las herencias están alcanzando cifras récord, las donaciones no se quedan atrás. Las donaciones de padres a hijos se han disparado hasta superar las 225.000 operaciones en el último año, según los datos del Consejo General del Notariado. Se han incrementado un 13% con respecto al 2024, año en el ya subieron con fuerza (+15%) y se había registrado un récord, con 199.448 actos. Los notarios nunca habían visto tantas donaciones como en 2025.

“En los últimos años sí están creciendo mucho, muchísimo, muchísimo”, confirma Maria Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. Esta cifra de 225.000 operaciones en un año “incluye donación de inmuebles, de cualquier tipo de inmueble, e incluye también donación de dinero”, detalla Barea. “Lo que apreciamos los notarios en nuestro día a día es que ha crecido muchísimo la donación de dinero, por una razón muy simple relacionada con el mercado inmobiliario. Quienes ahora están en la treintena, o entre los 25 y los 35, jóvenes que quieren meterse en la adquisición de su primera vivienda, se encuentran en muchos casos con que tienen capacidad económica para afrontar una financiación hipotecaria, pueden pagar las cuotas mensuales de su préstamos, pero les falta la capacidad de ahorro de la entrada y de los gastos iniciales”, explica María Teresa Barea. “Suele ser un 20% del total de la inversión. Se está utilizando mucho la donación de padres a hijos de dinero para salvar ese escollo, ese ‘empujoncito’ inicial, esos 25.000, 30.000 o 40.000 euros de inicio”.

Las cifras, así lo corroboran. De las 225.000 operaciones registradas el pasado año, solo unas 24.000 fueron transmisiones de inmuebles, mientras que cerca de 201.000 consistieron en cantidades en metálico.

La fiscalidad juega un papel determinante en el auge de las donaciones. “El crecimiento de la donación es muy importante o más destacado en aquellas comunidades en las que la fiscalidad de la donación, de padres a hijos, está especialmente bonificada”. En cambio, “cuando se trata de donar directamente una vivienda, ahí ya hay que hacer otros cálculos fiscales porque entra en juego el impuesto de la renta, la plusvalía municipal y la donación ya puede tener otras consecuencias”, añade la portavoz del Notariado.

La ayuda de los sénior, un pilar fundamental

Son numerosos los estudios que refrendan como los sénior son un apoyo económico fundamental de la familia. El VI Barómetro del Consumidor Sénior, del Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre confirma la relevancia económica y social de la generación sénior en España. “Cada vez más séniores ayudan más económicamente a su entorno, principalmente a los hijos/as”, señala el informe. Un 52% de los sénior señala haber ayudado económicamente a su familia o entorno cercano en el último año, porcentaje que se eleva al 57%, si nos fijamos en las personas de entre 60 y 69 años. Mayoritariamente ayudan a sus hijos e hijas. Estas cifras suponen un punto porcentual más que en 2024, aunque la ayuda fue mayor en 2022 y 2023, años en los que la inflación se disparó por la guerra en Ucrania, y los tipos de interés encarecieron las hipotecas. “Más que una respuesta puntual, el estudio apunta a una función de sostén cada vez más consolidada ”, indica Juan Fernández Palacios, director del Centro de Investigación Ageingnomics. "La aportación económica de los sénior es una pieza estable dentro del equilibrio familiar, siendo uno de los principales apoyos silenciosos de muchos hogares. En un contexto en el que el coste de la vida sigue presionando los presupuestos domésticos y el Banco de España sitúa la inflación general interanual en torno al 3% a finales de 2026, la ayuda de los sénior resulta decisiva para amortiguar tensiones económicas y sostener el día a día de varias generaciones”, añade.

El catedrático de Sociología de la Universidad de Málaga, Luis Ayuso asegura que casi un 40% de los padres ayuda económicamente a sus hijos. En su estudio El estudio 'Herencias en la sociedad digital. La gestión familiar de las transferencias intergeneracionales y el patrimonio la España del siglo XXI’ recoge formas de herencia en vida: “el 51% afirma haber ayudado a sus hijos para salir de casa”.