El reciente desahucio de Maricarmen, vecina de 87 años que residía desde hace 70 años en una vivienda de la calle Alcalde Sainz de Baranda, en el distrito madrileño de Retiro, ha desatado una ola de indignación ciudadana y ha vuelvo a situar el debate sobre las leyes de protección de los inquilinos frente a los lanzamientos.

Tal como explica Eduardo Ortega, responsable de EO Abogados, gabinete especializado en brindar protección jurídica a las personas mayores, "en la práctica, la calidad de la respuesta depende de la coordinación entre juzgados y servicios sociales, de la disponibilidad de recursos y de la voluntad de la persona mayor de aceptar las alternativas ofrecidas. El caso de Maricarmen muestra las tensiones cuando la única alternativa ofrecida es una residencia privada de coste elevado, que la persona considera inasumible o inadecuada, una situación que exige, en mi opinión de una solución legislativa para estos casos"… El experto nos ayuda a contestar las principales dudas legales de este caso

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¿Cómo puede una persona que lleva 70 años en una vivienda acabar enfrentándose a un desahucio? 

"En términos estrictamente jurídicos, el hecho de haber residido décadas en una vivienda no genera por sí mismo un derecho real a permanecer indefinidamente. El derecho a ocupar la vivienda deriva del contrato de arrendamiento y del régimen legal aplicable (en el caso de Maricarmen, el de “renta antigua” de la LAU de 1964 y sus disposiciones transitorias), no de la mera antigüedad en el uso.

Hoy, los desahucios de vivienda arrendada se articulan, básicamente, por tres causas:

• Falta de pago de rentas o cantidades debidas: acción de desahucio por impago, regulada en el art. 250.1.1 LEC y con especialidades procesales (requerimiento de pago, posibilidad de enervación, etc.).
• Expiración del plazo contractual o legal: cuando el contrato ha llegado a su término y no existe derecho de prórroga, el arrendador puede ejercitar acción de desahucio por expiración de plazo.
• Otras causas de resolución (incumplimientos graves, obras inconsentidas, cesiones no permitidas, etc.), previstas en la LAU y, para contratos antiguos, en la LAU de 1964 y sus disposiciones transitorias.

En los contratos de renta antigua, la causa típica en casos como el de Maricarmen no es el impago (ella seguía pagando), sino la extinción del derecho de subrogación que le permitía seguir ocupando la vivienda en régimen protegido. Una vez extinguido ese derecho, el arrendador puede pedir la resolución y el desahucio, aunque la persona lleve 70 años viviendo allí, señala Ortega.

Funcionamiento actual de las subrogaciones en contratos de renta antigua

Respecto a los contratos de “renta antigua” (celebrados antes del 9 de mayo de 1985), explica que "se rigen hoy por la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, que mantiene el régimen de la LAU de 1964 con modificaciones.

En síntesis:

• Primera subrogación “mortis causa”: al fallecimiento del arrendatario originario, puede subrogarse el cónyuge, conviviente asimilado, hijos, ascendientes, hermanos, etc., en un orden de prelación tasado.
• Segunda subrogación: si ya hubo una primera subrogación antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, la DT 2ª limita fuertemente las ulteriores subrogaciones: 
  • El art. 59 LAU 1964 permitía una segunda subrogación; la DT 2ª LAU 1994 la mantiene pero la vacía de vocación indefinida: al fallecimiento del segundo subrogado “no se autorizan ulteriores subrogaciones”.
  • Además, se fijan plazos de extinción según quién sea el subrogado (hijo, edad, discapacidad, etc.). Por ejemplo, si el subrogado es hijo sin discapacidad ≥65 %, el contrato se extingue a los dos años o cuando cumpla 25 años, según el caso.

En el caso descrito: padre arrendatario (1956) → primera subrogación a la madre → segunda subrogación a la hija (Maricarmen). Esa segunda subrogación, bajo la DT 2ª, no confiere un derecho vitalicio, sino un derecho temporal muy limitado, salvo supuestos de discapacidad muy grave (≥65 %) o edad avanzada en determinados supuestos".

 

 

 

 

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Derechos de quien vive décadas en una renta antigua y causas de pérdida

El abogado especializado en derechos de las personas mayores aclara que "los derechos de un arrendatario de renta antigua hoy son, esencialmente:

• Derecho a permanecer mientras subsista el contrato y las subrogaciones permitidas, con un régimen de prórroga forzosa y rentas actualizadas conforme a IPC y reglas específicas.
• Derecho a una renta protegida: la DT 2ª prevé sistemas de actualización que, en muchos casos, mantienen rentas muy inferiores al mercado, con límites a la subida y, en supuestos de baja renta familiar, incluso excluyen la actualización.
• Derechos de tanteo y retracto en ciertos supuestos, aunque la propia DT 2ª suprime o limita estos derechos en algunos casos.

Esos derechos pueden perderse por:

• Extinción del contrato por agotamiento de las subrogaciones: al fallecimiento del subrogado en segunda posición, o al cumplirse los plazos tasados (dos años, edad límite, etc.), sin posibilidad de nuevas subrogaciones
• Resolución por falta de pago: el impago de la renta debida (incluida la renta actualizada conforme a la DT 2ª) constituye causa de desahucio, incluso si se trata de diferencias de actualización.
• Renuncia u otros actos incompatibles (por ejemplo, aceptar un finiquito o un nuevo contrato en condiciones distintas, en algunos supuestos).

En la práctica, la causa que ha operado en Maricarmen es la extinción del derecho de subrogación por aplicación estricta de la DT 2ª, al no encajar en los supuestos que permiten prolongar el contrato más allá de la segunda subrogación y de los plazos tasados". 

Relevancia de que el Tribunal Supremo haya fallado a favor de la propiedad

"Que el Tribunal Supremo haya confirmado la resolución del contrato y el desahucio tiene varias consecuencias jurídicas:

• Cierra la vía de recurso ordinario: la sentencia del Supremo fija la interpretación definitiva del régimen de subrogaciones aplicable al caso concreto. A partir de ahí, solo cabrían vías extraordinarias (revisión por sentencia del TEDH, etc.), muy excepcionales.
• Consolida doctrina sobre renta antigua y subrogaciones: aunque no tenemos aquí el texto de esa sentencia concreta, la línea del Supremo en materia de arrendamientos es clara: aplica de forma estricta las disposiciones transitorias, limitando las subrogaciones y evitando que contratos de renta antigua se perpetúen más allá de lo previsto.
• Refuerza la posición de la propiedad en la ejecución: con una sentencia firme del Supremo, la ejecución del desahucio se convierte en un mandato judicial difícilmente cuestionable en sede interna, lo que explica que la comisión judicial haya procedido al lanzamiento pese a la presión social y política".

"Desde la perspectiva de protección de personas mayores, el problema no es tanto la actuación de los tribunales (que aplican la ley vigente) como la insuficiencia del marco legal para conciliar la protección del derecho de propiedad con la protección reforzada de personas mayores en situaciones como ésta", añade.

¿Puede suspenderse el lanzamiento por edad, discapacidad o vulnerabilidad?

Ortega respnde que sí, pero con matices importantes. "En el orden civil, la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé mecanismos de suspensión vinculados a la vulnerabilidad:

• El art. 441.5 LEC obliga al juzgado, en desahucios de vivienda habitual, a comunicar el procedimiento a las administraciones competentes en materia de vivienda y servicios sociales, para que valoren la posible situación de vulnerabilidad y propongan medidas de alternativa habitacional.
• Tras la reforma de la Ley 12/2023, el art. 441.6 LEC permite al tribunal suspender el proceso para que se adopten esas medidas, por un plazo máximo de dos meses si el demandante es persona física y cuatro meses si es persona jurídica.

Además, en el contexto COVID y post-COVID, el Real Decreto-ley 11/2020 y sus sucesivas modificaciones han establecido:

• Una suspensión extraordinaria de procedimientos de desahucio y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, en juicios de desahucio por falta de pago o expiración de plazo, hasta fechas sucesivamente prorrogadas (actualmente hasta 31 de diciembre de 2025).
• Una suspensión similar para ocupaciones sin título en determinados supuestos de vulnerabilidad y cuando el propietario es gran tenedor.

En ejecuciones hipotecarias, la Ley 1/2013 y sus prórrogas (Real Decreto-ley 6/2020 y Real Decreto-ley 1/2024) han establecido una moratoria de lanzamientos sobre vivienda habitual de colectivos especialmente vulnerables, actualmente hasta el 15 de mayo de 2028.20 21 22 23.

 

 

 

 

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Edad avanzada, discapacidad y falta de alternativa habitacional, las claves

Tal como explica Ortega, "en todos estos casos, la edad avanzada, la discapacidad y la falta de alternativa habitacional son factores clave para apreciar la vulnerabilidad. Pero:

• La suspensión no elimina la sentencia de desahucio ni el derecho del propietario; solo aplaza el lanzamiento para permitir la adopción de medidas sociales (realojos, ayudas, etc.)
• La suspensión está sometida a plazos máximos (meses o años, según el régimen) y a requisitos estrictos de acreditación".

En el caso de Maricarmen, pese a su edad (87 años) y discapacidad (50 %), el juzgado ha considerado que, o bien no concurrían los requisitos legales para la suspensión extraordinaria, o bien la suspensión ya se había agotado, y ha procedido al lanzamiento.

Requisitos para ser considerada persona vulnerable y papel de los servicios sociales

El abogado aclara que los distintos regímenes de suspensión (civil, hipotecario, COVID) utilizan definiciones de vulnerabilidad parcialmente coincidentes:

• El Real Decreto-ley 11/2020 define la vulnerabilidad económica para moratorias y ayudas al alquiler en función de: 
  • Situación de desempleo, ERTE, reducción de jornada o pérdida sustancial de ingresos.
  • Límites de ingresos de la unidad familiar en función del IPREM, número de hijos, mayores de 65 años y discapacidad
  • Que la renta más gastos básicos supere el 35 % de los ingresos netos
• La Ley 1/2013 (moratoria hipotecaria) define colectivos especialmente vulnerables (familias numerosas, monoparentales, menores, discapacidad ≥33 %, dependencia, víctimas de violencia de género, mayores de 60 años) y exige, además, límites de ingresos y esfuerzo hipotecario (cuota >50 % de ingresos, etc.).

En el ámbito procesal civil, tras la Ley 12/2023:

• El art. 439.6 LEC exige que, cuando el demandante es gran tenedor y el inmueble es vivienda habitual, se aporte documento acreditativo de la vulnerabilidad económica de la parte demandada, emitido por servicios sociales, o se justifique que se ha solicitado sin respuesta.
• El art. 441.5 LEC obliga al juzgado a comunicar de oficio el procedimiento a las administraciones competentes para que emitan informe sobre la vulnerabilidad y propongan medidas de alternativa habitacional

"En el caso de Maricarmen, según las noticias, existía informe de vulnerabilidad emitido por servicios sociales, pero ello no ha impedido el lanzamiento; su función ha sido, en la práctica, facilitar la intervención del Samur Social y la búsqueda de una solución habitacional de emergencia", recuerda Ortega.

¿La vulnerabilidad impide definitivamente el desahucio o solo retrasa el lanzamiento?

Con la legislación vigente, la vulnerabilidad "no impide definitivamente el desahucio: la sentencia que declara la resolución del contrato o la ejecución hipotecaria se mantiene; la vulnerabilidad no anula el derecho del propietario ni la resolución judicial. Sin embargo, puede retrasar el lanzamiento:

• En desahucios de alquiler, por plazos de meses (2–4 meses en el régimen general de la LEC) o hasta fechas concretas en los regímenes extraordinarios (COVID, etc.).
• En ejecuciones hipotecarias, por años (moratoria hasta 2028 para colectivos vulnerables).

"La finalidad de estas suspensiones es ganar tiempo para que las administraciones articulen una alternativa habitacional y ayudas, no perpetuar indefinidamente la ocupación de la vivienda. Solo en supuestos muy excepcionales (por ejemplo, revisión de sentencia por vulneración de derechos fundamentales declarada por el TEDH) puede llegarse a rescindir la resolución que dio lugar al desahucio", señala.

¿Qué debe hacer una persona mayor que recibe una demanda o notificación de desahucio? 

Desde el punto de vista estrictamente procesal, hay varios hitos temporales clave:

• Emplazamiento en juicio verbal de desahucio: 
  • El art. 440.3 LEC establece que, en desahucios por falta de pago, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al demandado para que, en 10 días, desaloje, pague o se oponga, y fijará fecha de vista y de lanzamiento.
  • Si no se formula oposición ni se paga, se dicta decreto dando por terminado el juicio y se ejecuta el lanzamiento en la fecha fijada.
• Enervación del desahucio por falta de pago: 
  • Solo es posible si se paga la totalidad de lo debido antes de la vista y si no se ha enervado en una ocasión anterior, salvo que el impago anterior fuera imputable al arrendador.
• Solicitud de asistencia jurídica gratuita: 
  • Debe hacerse en los tres días siguientes al requerimiento, para que pueda suspenderse la vista si no se ha designado abogado y procurador.
• Comunicación a servicios sociales y solicitud de informe de vulnerabilidad: 
  • Aunque el juzgado debe comunicar de oficio, es crucial que la persona mayor contacte inmediatamente con servicios sociales para que valoren su situación y emitan informe, que será determinante para la suspensión del procedimiento y del lanzamiento.

"En contratos de renta antigua, además, ante requerimientos de actualización de renta, la DT 2ª LAU 1994 prevé plazos de 30 días para oponerse y de tres meses para solicitar revisión; el silencio puede interpretarse como aceptación de la actualización". 

Alternativas para una persona mayor que debe abandonar su vivienda y no tiene otra

Eduardo Ortega considera que "el ordenamiento no garantiza el derecho a permanecer en esa vivienda concreta, pero sí impone a los poderes públicos obligaciones de protección del derecho a una vivienda digna (art. 47 CE) y de atención a personas mayores y dependientes". Según sus fuentes, "las alternativas habituales, desde el punto de vista jurídico y de política social, son:

• Recursos residenciales y alojamientos alternativos: 
  • Plazas en residencias de mayores, viviendas tuteladas, unidades de convivencia, centros de día con apoyo en el domicilio, etc., regulados en las leyes autonómicas de servicios sociales
• Ayudas económicas específicas: 
  • Prestaciones extraordinarias frente a deuda hipotecaria o alquiler, como las previstas en algunas CCAA (por ejemplo, Castilla y León prevé ayudas para atender cuotas hipotecarias y gastos asociados para evitar la pérdida de la vivienda habitual).
  • Complementos de renta o ayudas al alquiler en el marco de los planes estatales de vivienda (PEAV 2022–2025), que incluyen programas de ayuda al alquiler, incremento de parque público, viviendas para mayores y personas con discapacidad, etc.
• Acceso a vivienda pública o asequible: 
  • Programas de incremento del parque público de vivienda y de viviendas para personas mayores o con discapacidad, previstos en el Plan Estatal de Vivienda y en el Plan de Recuperación (“España País Accesible”).
• Soluciones familiares: 
  • Acogimiento por familiares, con apoyo de servicios sociales para adaptar la vivienda y proporcionar ayudas a la dependencia".