La Dirección General de Tributos (DGT) ha abordado en su consulta vinculante V0792-26 la cuestión en torno a si un ayuntamiento puede ignorar el precio que figura en la escritura de compraventa y calcular la plusvalía municipal utilizando el valor de referencia del Catastro. Con esta revisión, se estudia el alcance del valor de este impuesto, y se determina que, cuando se quiera evitar la cifra declarada, se tendrán que aplicar las facultades de comprobación.

A la hora de vender un inmueble por un precio menor al valor de referencia y al valor de por el que se adquirió, el ayuntamiento puede no tener en cuenta el precio establecido en la venta y tomar otro valor de transmisión, en este caso el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal.

Como destacan desde Idealista, en estos casos en los que la venta puede llegar a suponer una pérdida, siempre y cuando la Administración no establezca un valor que difiera de la comprobación, se mantendrá el valor asignado en el título que acredita la transmisión del inmueble.

Qué establece la Ley Reguladora de las Haciendas Locales

Para entender lo concluido en la conulta, se debe revisar el artículo 104.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Tras su modificación, se introdujo la posibilidad de que el vendedor acreditase que el valor del inmueble a transmitir no había sufrido incrementos.

Por otro lado, si existen pero no supere al calculado por el método objetivo, se determinará la tributación de la venta teniendo en cuenta el incremento real. De esta manera se tributará conforme al mayor valor que esté reflejado en la operación, siempre que la Administración compruebe ese valor. 

Valor de referencia catastral y plusvalía municipal

La consulta presenta un problema que ha querido destacar la DGT, que es la diferencia entre el valor comprobado, mencionado en el artículo, y el valor de referencia del Catastro. En este sentido, la consulta no niega que el valor catastral pueda utilizarse, pero sí que establece ciertos límites.

Para tomar como valor de transmisión el valor de referencia catastral, se debe iniciar un trámite que conlleva analizar y detallar las circunstancias y por qué se debe aceptar el importe, por lo que este valor es más un instrumento que una regla de valoración directamente aplicable en la plusvalía municipal.

Dicho de otra manera, los ayuntamientos podrán únicamente aplicarlo como un medio de los previstos en el  artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT), siguiendo el proceso normal de comprobación de valores.

Mientras que el valor de referencia catastral representa una base imponible en caso de inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), salvo que el valor declarado sea mayor. Sin embargo, esta regla no aplica al IIVTNU o plusvalía municipal, ya que no existe un criterio que extienda a la plusvalía municipal un régimen diseñado para otros tributos.

Por tanto, desde Idealista concluyen que la simple existencia de un valor de referencia catastral superior al pactado no basta para justificar una liquidación resultante del valor declarado. Para trasladarse al valor real de la transmisión, se debe proceder a una comprobación, que se motive su actuación o que se determine un valor distinto a los medios previstos.