Banca

Gastos y comisiones de la compra de vivienda y del crédito hipotecario: quién paga qué

Pepa Montero

Jueves 22 de agosto de 2019

6 minutos

El banco paga los gastos de notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Llaves de casa

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Los préstamos hipotecarios, comúnmente conocidos como hipotecas, son el instrumento bancario por excelencia cuando una persona decide adquirir una vivienda. Tras la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), el pasado día 17 de junio, se han aliviado algunos de los gastos que venía soportando el comprador (han desaparecido las cláusulas suelo) y han disminuido por ley las comisiones por reembolso anticipado, amortización o intereses de demora.

Un aspecto novedoso es la imprescindible intervención de un notario para proteger a la persona que contrata la hipoteca. Tal y como detallaba a 65Ymás recientemente Esteban Sánchez Pajares, socio director del área de servicios financieros de Analistas Financieros Internacionales (AFI @Afi_es), "el cliente ahora elige a un notario para que verifique que la entidad ha cumplido todos los procedimientos legales (entregar la ficha de información y la de advertencia, los escenarios de cuota, el proyecto de contrato, etc.) y ese notario debe preguntar al cliente si entiende todos los aspectos o tiene dudas. Si no hay dudas, el notario levantará un acta de certificación que se debe unir a la escritura del préstamo (sin el acta no se puede firmar). Y ese notario es gratuito para el cliente".

En efecto, el acta que el notario otorga para suministrar la información, así como el servicio de asesoramiento notarial, no tienen coste para el comprador. Aun así, y a pesar de la rebaja de comisiones, la compra de una casa y la formalización del préstamo hipotecario continúan suponiendo una gran fuente de gastos.

 

Gastos de comprar una casa si no hay crédito hipotecario

A costa del comprador:

1.- Gastos de notario: La minuta notarial se paga según lo que acuerden el comprador y el vendedor. Si no existe un pacto entre ellos, y sin perjuicio de especialidades en ciertos territorios forales, los derechos notariales los abona el vendedor, mientras que el comprador paga los derechos de copia. Están regulados por el Gobierno y son los mismos para todos los notarios, tal y como recoge el Consejo General del Notariado (@Notarios_ES) en un documento informativo.  

2.- Minuta registral: Es lo que cobra el registrador por inscribir la escritura de la compraventa en el Registro de la Propiedad (@Registrador_es).

3.- Minuta de la gestoría. Los gestores cobran si se les encarga realizar, en nombre del comprador, trámites como la liquidación de los impuestos.

4.- Impuestos. Si la vivienda es de obra nueva, se paga el IVA (10% del importe de compra) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), variable según la comunidad autónoma, entre el 0,5% y el 1,5%. Si se adquiere una casa usada, habrá que hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma.

A costa del vendedor:

La persona que vende la vivienda está obligada a correr con los gastos por derechos notariales, salvo que haya pactado algo diferente con el comprador, en cuyo caso prevalecerá lo establecido entre ambos.  

Gastos derivados del préstamo hipotecario

Desde mediados de junio, la Ley de Crédito Inmobiliario ha introducido importantes novedades en el reparto de los gastos entre banco (prestamista) y cliente (prestatario). La mayor parte del desembolso ahora debe realizarlo la entidad financiera. En la web del Consejo General del Notariado puede consultarse numerosa información sobre los requisitos y procedimientos para la firma de hipotecas, donde se detallan tanto los plazos como los gastos o las cláusulas que pueden aplicarse, y las que no.

El banco paga:

Los gastos de notaría, el importe de la minuta registral, los gastos de gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), según especifica el Consejo de los notarios.

El comprador paga:

1.- La tasación de la vivienda. Es uno de los gastos que debe afrontar de manera obligatoria, le concedan o no la hipoteca. Será realizada de forma independiente por una sociedad de tasación o profesional que el comprador elija, si bien algunas entidades financieras la pueden asumir de manera voluntaria.

2.- Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario corren a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple, que la remite el notario al correo electrónico del comprador.

3.- Seguro de hogar o vida. La entidad financiera puede exigir al prestatario que contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, aunque estos se pueden suscribir con la aseguradora que se prefiera. No es imperioso contratarlo con el banco donde se pida la hipoteca. 

Comisiones limitadas por la nueva Ley

Aunque parezca obvio, conviene recordar que, a la hora de escoger una determinada hipoteca de un banco concreto, existen cuatro factores claves. Por supuesto, el tipo de interés que se va a pagar por el préstamo es uno de ellos: puede ser fijo o variable. En este segundo caso, la mayoría de las hipotecas suelen tener un interés referenciado al euríbor más un diferencial que se suma al interés

Respecto a los tipos, las asociaciones de consumidores y usuarios financieros, como Adicae (@ADICAE), critican que la nueva Ley "reorienta el mercado hacia las hipotecas a tipo fijo, y aunque desde Adicae no nos oponemos a los tipos fijos, ahora que el euríbor está en negativo, los actuales tipos fijos son demasiado altos y se está privando al consumidor de un ahorro necesario”. 

Según el economista Javier Santacruz (@santacruz_s_a), "los cambios que trae la ley hipotecaria, especialmente en materia de condiciones, impuestos y demás, unido al compromiso por parte del Banco Central Europeo (BCE) de que la política monetaria no se va a normalizar (lo que significa que no van a subir los tipos de interés), tendrán un impacto claro sobre las nuevas hipotecas”. Para este experto, probablemente, "la mejor opción es el tipo variable siempre, dado que las expectativas de euribor son muy bajas en los próximos años, evitando así caer en un sobrecoste a la hora de contratar un tipo fijo”.

Otros dos aspectos decisivos al contratar una hipoteca son el plazo de devolución (suele ser un máximo de 30 años) y la financiación, ya que muchas entidades no prestan dinero que supere un determinado porcentaje del valor de tasación.

comisiones

En cuanto a las comisiones, que pueden encarecer el préstamo sustancialmente, la nueva Ley hipotecaria establece estos límites:

-Comisión de apertura.  Con la nueva normativa, el banco puede cobrar comisión de apertura si lo desea (la Ley no pone límites a este gravamen), pero se elimina la comisión de estudio del crédito, que anteriormente cobraban.

-Comisión por amortización anticipada. Es la que se cobra cuando el cliente quiere devolver todo o parte del préstamo antes del tiempo acordado. En el caso de las hipotecas de tipo fijo, la comisión no podrá superar el importe de la pérdida que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 2% del capital anticipado durante los diez primeros años y límite del 1,5%, a partir del undécimo año. Si la hipoteca es de tipo variable, la comisión será como máximo el importe de la pérdida que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años.

-Comisión de novación. La novación es una operación que permite cambiar una o más cláusulas del contrato de una hipoteca, mediante un acuerdo con el banco, y conlleva gastos. Siempre que por el cambio se aplique durante el resto del préstamo un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la comisión por reembolso anticipado no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital anticipado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo; pasado este plazo no podrá exigir comisión alguna.

Inscribir la escritura evita problemas por culpa del vendedor

Aunque la inscripción de la compraventa es voluntaria, al exigir el banco que se inscriba la escritura del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, también se inscribirá la compraventa con carácter previo a la hipoteca.

El notario, el mismo día del otorgamiento, enviará telemáticamente al registro la copia de la escritura de compraventa y la copia de la escritura de la hipoteca. Esto garantiza que no puedan afectarle posibles problemas posteriores del vendedor (anterior propietario), como por ejemplo un embargo o una demanda. En los días siguientes, será necesario liquidar los impuestos en el plazo legal.

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