La publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del nuevo paquete fiscal de vivienda ha dado un giro inesperado al debate económico. Frente al borrador previo del Ejecutivo —que limitaba las ayudas a residir en áreas declaradas como zonas de mercado tensionado—, el texto definitivo del Real Decreto-ley 26/2026 ha eliminado cualquier restricción geográfica para los arrendatarios. Esta modificación amplía las deducciones del 10% en el IRPF a rentas medias y bajas de todo el país, aunque el alivio no llegará al bolsillo de los ciudadanos hasta la campaña de la Renta en la primavera de 2027.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que recoge las medidas fiscales del paquete de vivienda acordado por el Consejo de Ministros tras la negociación entre PSOE y Sumar. Sin embargo, la publicación oficial ha traído una sorpresa de alcance nacional: la nueva deducción estatal del 10% en el IRPF por alquiler de vivienda habitual se ha publicado sin la exigencia de que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado.

En el borrador previo presentado por el Ejecutivo, este beneficio fiscal estaba condicionado estrictamente a residir en un municipio o barrio declarado oficialmente como zona tensionada. En el texto definitivo que modifica la Ley del IRPF (artículo 68.6), dicho límite geográfico ha desaparecido por completo: "No sabemos si es un error de redacción o un cambio de opinión de última hora, pero tal y como está publicado hoy, el único filtro para aplicarse la deducción es la renta. Da igual en qué municipio viva el inquilino", apunta Aitor Fernández, experto fiscal de TaxDown.

De confirmarse esta redacción, comunidades autónomas como Madrid, que hasta la fecha no cuentan con ninguna zona de mercado tensionado declarada, pasarían a ser de las más beneficiadas del país. Hasta ahora, solo Cataluña, País Vasco, Navarra, Asturias y algunos municipios de Galicia tienen zonas tensionadas reconocidas.

Claves, límites y requisitos para los inquilinos

Aunque la desaparición del filtro geográfico multiplica potencialmente los beneficiarios, el texto establece requisitos cuantitativos y de patrimonio muy concretos:

• Porcentaje de deducción. 10% del importe anual pagado por el alquiler de la vivienda habitual.
• Límite de renta. Exclusivo para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales.
• Base máxima aplicable. La base máxima de deducción es de 11.630 euros al año para rentas de hasta 23.007,20 euros. A partir de ese umbral, el límite máximo se reduce de forma progresiva.
• Cuantía máxima de ahorro. El incentivo fiscal aportará una devolución máxima de unos 1.163 euros anuales.
• Cláusula de la segunda vivienda (50 km). Ni el inquilino ni ningún miembro de su unidad familiar pueden ser propietarios o usufructuarios de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la alquilada.
• Compatibilidad y exclusiones. La ayuda es totalmente compatible con las deducciones autonómicas ya existentes. Quedan excluidos los residentes del País Vasco y Navarra por contar con régimen foral e IRPF propio.

Ejemplo práctico: un inquilino en Madrid con una base imponible de 20.000 euros al año que abona un alquiler mensual de 900 euros (10.800 euros anuales) podrá deducirse 1.080 euros al año en su declaración.

El calendario real

Desde TaxDown subrayan que, pese al titular positivo, la medida no supondrá ningún alivio inmediato en el recibo del alquiler mensual.

La norma entra en vigor tras su publicación en el BOE, lo que significa que surtirá efecto fiscal en el ejercicio 2026. Por lo tanto, los inquilinos no verán reflejado este ahorro hasta la declaración de la Renta 2026, que se presentará en la primavera de 2027.

Recomendación práctica de los expertos: Mientras el Gobierno aclara si la omisión del requisito geográfico es una rectificación intencionada o una errata corregible en el BOE, se aconseja a todos los inquilinos conservar el contrato de arrendamiento y los justificantes bancarios de cada pago.

Novedades para propietarios

Para los arrendadores, el paquete fiscal modifica el régimen de reducciones del rendimiento neto del alquiler en el IRPF, pero únicamente para contratos firmados a partir del 1 de octubre de 2026:

• Bonificación del 100%. Cuando la renta inicial no supere el índice de precios de referencia o al renovar tras 5 años con una rebaja superior al 5%.
• Bonificación del 95%. En zonas tensionadas con inquilinos de entre 18 y 35 años.
• Bonificación del 90%. En zonas tensionadas sin limitación de edad del inquilino.
• Bonificación del 85%. Fuera de zonas tensionadas si el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
• Bonificación del 70%. En el resto de nuevos contratos que reduzcan la renta previa en más de un 5%.
• Base general del 50% y penalizaciones. La reducción estándar del 50% se mantiene si no se sube el precio. Si el casero incrementa la renta, la reducción cae en tramos penalizadores (hasta el 40%, 30%, 25%, 20% e incluso el 15% para subidas superiores al 20%).
• Exclusión de grandes tenedores. Los propietarios con 5 o más inmuebles quedan fuera de estas bonificaciones por nuevo contrato.

Fiscalidad sobre segundas residencias, IBI, IVA e inmuebles vacíos

El paquete normativo despliega un abanico de medidas fiscales adicionales que entrarán en vigor de forma escalonada entre 2026 y 2027:

1. Segundas viviendas no alquiladas (IRPF 2027). A partir del 1 de enero de 2027, la imputación de rentas inmobiliarias deja de ser un tipo fijo (1,1% - 2%) y pasa a una escala progresiva del 1,1% al 3% en función del valor catastral del inmueble.
2. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 50% en el IBI a viviendas vacías durante más de 2 años y de hasta el 100% si llevan vacías más de 3 años (para titulares de 4 o más inmuebles). Se autorizan también recargos a pisos turísticos en zonas tensionadas a partir de 2027.
3. IVA para alquiler turístico y reformas. Desde el 1 de octubre de 2026, los alquileres amueblados de corta estancia (30 noches o menos) pierden la exención y tributarán al 10% de IVA. Se extiende asimismo el IVA reducido del 10% a obras de rehabilitación en comunidades y viviendas en alquiler, y del 4% a la vivienda protegida permanente.
4. Venta a entidades públicas. Se establece una exención del 100% en las ganancias patrimoniales de IRPF para ventas de viviendas a administraciones públicas destinadas a vivienda social (para importes de hasta 200.000 euros).

Otras medidas del decreto y la gran incógnita parlamentaria

El paquete social y regulatorio incluye además:

• Suspensión de desahucios para familias vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2028.
• Prórroga extraordinaria de 2 años para contratos que venzan antes de 2029.
• Tope del 2% a la actualización anual de las rentas hasta finales de 2027.
• Regulación del alquiler de temporada: Obligación de justificar la causa real de la estancia; de lo contrario, se reclasificará como contrato habitual.
• Prohibición expresa de repercutir honorarios de gestión inmobiliaria, gastos de comunidad o impuestos al inquilino.
• Línea de créditos "TU CASA" (ICO): Préstamos a tipo de interés cero de hasta 50.000 euros a 10 años.

Los expertos de TaxDown recuerdan que este Real Decreto-ley debe someterse a convalidación en el Congreso de los Diputados en un plazo de 30 días. Cabe recordar que los dos decretos de vivienda anteriores no superaron esta votación parlamentaria y fueron derogados: "Hasta que el Gobierno aclare si el texto del BOE contiene una errata y hasta que el Congreso convalide la norma, la recomendación es actuar con máxima prudencia, aunque ir recopilando toda la documentación del alquiler", concluye Aitor Fernández.