¿Se puede vender una vivienda si una parte pertenece a una herencia sin repartir?

Las viviendas suelen ser uno de los bienes que se reparten en las herencias, y suele ser habitual que si hay más de un heredero, el inmueble 'se reparta' entre los herederos. Es decir, que varios herederos pasen a ser propietarios del inmueble.

Esto puede generar conflictos, especialmente si alguno de los herederos quiere vender y otros no, o si una parte de la vivienda corresponde a una herencia que todavía no se ha repartido.

En este tipo de situaciones es relevante saber si se puede vender independientemente de que la herencia se tenga que repartir y aceptar o rechazar por parte de cada uno de los herederos.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esto en una sentencia del 26 de enero. El Supremo establece que sí se puede vender aunque parte del inmueble forme parte de una herencia que está pendiente de repartirse, siempre que la persona que quiera vender e inicie los trámites sea ya propietario de una parte de la vivienda y no la haya heredado del fallecido. Es decir, antes de la herencia, la persona ya era propietaria de un porcentaje de la vivienda que se quiere vender.

El caso que dio lugar a la sentencia

El caso que ha dado lugar a esta sentencia es bastante común: la mitad (50%) de la vivienda pertenecía a varias personas con cuotas definidas, mientras que el 50% restante formaba parte de la herencia del fallecido. 

En un primer momento, el Juzgado de Primera Instancia de Ávila estableció que la vivienda se vendiera y que el dinero se repartiera teniendo en cuenta los porcentajes de cada uno de los copropietarios.

Pero la Audiencia Provincial revocó esto al considerar que primero tenía que repartirse la herencia. Posteriormente, el Supremo sentenció que la acción sí que era viable, ya que en este caso los demandantes eran copropietarios por tener unas cuotas del inmueble antes del reparto de la herencia. Es decir, no se hicieron copropietarios a raíz del reparto de la herencia.

Además, esta decisión se fundamenta en el artículo 400 del Código Civil que establece que "ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención".

En resumen, para poder proceder a la venta de un inmueble cuando una parte del mismo corresponde a una herencia, será necesario ser copropietario y contar con una cuota individualizada del bien en concreto, y no obtener esta cuota por herencia.