Economía familiar
Sin decreto de alquiler: principales escenarios que afrontan inquilinos y dueños de pisos
Las prórrogas solicitadas mientras la norma estuvo en vigor mantienen sus efectos, según Legalitas
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ya ha publicado la derogación del Real Decreto-ley de prórroga de los contratos de alquiler después de que PP, Vox y Junts tumbaran el pasado martes la medida en el Congreso de los Diputados. La norma anulada contenía una prórroga extraordinaria de dos años de los contratos que decayeran entre el 21 de abril y el 31 de diciembre de 2027, así como un limite del 2% en la actualización de la renta anual de los contratos.
Sin embargo, con 166 votos a favor, 177 en contra y 5 abstenciones, la prórroga de subidas de la renta mensual ha quedado suprimida, lo que provoca incertidumbre jurídica para propietarios e inquilinos.
Tras este fiasco, la portavoz de Junts en el Congreso, Míriam Nogueras, ha instado al Gobierno a que se siente a negociar un nuevo decreto para prorrogar los contratos de alquiler y ha vuelto a defender la necesidad de añadir nuevas medidas, como desgravar tanto los alquileres como las hipotecas para que la formación independentista lo apoye.
Tras ello, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha saludado que Junts se abra a negociar un nuevo texto para prorrogar los contratos de alquiler si se añaden algunas medidas que han solicitado, por lo que considera que "se ha abierto una ventana de oportunidad".
Mientras se resuelve este tira y afloja entre Gobierno y oposición para intentar arreglar esta problemática, son numerosos los afectados que se preguntan qué pasa con las solicitudes realizadas y qué sucede con los contratos que vencen a partir de ahora.
Según explica la firma jurídica Legalitas (@Legalitas_ES), los posibles y más frecuentes escenarios que enfrentarán arrendadores y arrendatarios son los siguientes:
Inquilino que pidió prórroga durante la vigencia del Decreto
El Real Decreto-Ley establecía que todos los contratos de arrendamiento que tengan su vencimiento antes del 31 de diciembre de 2027, el inquilino podía solicitar la prórroga extraordinaria de dos años. Por lo tanto, si el inquilino la solicitó, el arrendador estaba obligado a aceptarla y ahora debe mantenerse.
De esta manera, las prórrogas solicitadas mientras la norma estuvo en vigor mantienen sus efectos, ya que el inquilino ejercitó un derecho reconocido legalmente en ese momento. Es decir, si el contrato de alquiler vencía antes del 31 de diciembre de 2027 y el inquilino hizo la solicitud de prórroga entre el 22 de marzo al 28 de abril, esa prórroga es válida y el propietario la ha tenido que aceptar.
Inquilino que pidió prórroga, pero el contrato no ha vencido
Los expertos de Legalitas detallan que, aunque existe controversia al respecto, al tratarse de un Real Decreto‑ley que no ha sido convalidado, sus efectos no pueden proyectarse más allá de su vigencia.
Esto significa que, en aquellos casos en los que el inquilino solicitó la prórroga durante la vigencia del Real Decreto‑ley porque su contrato vencía antes del 31 de diciembre de 2027, pero no vencía dentro del margen temporal de la norma (entre el 22 de marzo y el 28 de abril), surge la duda de si el propietario puede ahora impugnar la prórroga.
Para ello, el arrendador tendría que acudir a la vía judicial, asumiendo el coste de abogado y procurador y enfrentándose a un procedimiento largo y complejo.
Contratos que vencen tras la derogación si el inquilino no pidió prórroga
Legálitas señala que, una vez derogado el Real Decreto, aunque el contrato de alquiler venza antes del 31 de diciembre de 2027 como establecía esta norma, ya no existe base legal para solicitar la prórroga extraordinaria de dos años.
En consecuencia, el contrato se regirá exclusivamente por lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo pactado entre las partes y, en su caso, la negociación entre propietario e inquilino.
El propietario necesitaba la casa, pero no lo comunicó a tiempo
Durante la vigencia del Real Decreto Ley, si el propietario necesitaba recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar, pero no realizó el preaviso en los plazos legalmente exigidos, ahora debe esperar los dos años de prórroga.
En concreto, cuando el inquilino solicitó la prórroga extraordinaria dentro del periodo de vigencia del Real Decretoley y el arrendador no había comunicado por escrito y con la antelación mínima de cuatro meses su necesidad de ocupar la vivienda, el contrato quedaba prorrogado automáticamente por un máximo de dos años, al haberse ejercitado el derecho del arrendatario antes de que el propietario realizara una comunicación en tiempo y forma.
La vivienda se vendió y el inquilino pidió la prórroga
Si durante la vigencia del Real Decreto‑ley la vivienda fue vendida a un nuevo propietario, pero la compraventa aún no se había formalizado, y el inquilino solicitó la prórroga extraordinaria del alquiler, Legalistas afirma que el contrato debe mantenerse vigente durante esos dos años, incluso en aquellos casos en los que ya se hubieran firmado arras.
No obstante, la compraventa puede llevarse a cabo, siempre que el nuevo propietario quede subrogado como arrendador, asumiendo las obligaciones derivadas del contrato de alquiler, incluida la prórroga extraordinaria solicitada por el inquilino.
