¿Puede un propietario negarse a alquilar a una persona mayor?
¿Puede un propietario negarse a alquilar a una persona mayor? La respuesta no es tan sencilla como un sí o un no.
El propietario de una vivienda dispone, con carácter general, de libertad para decidir con quién contrata. Esa libertad deriva del derecho de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española y del principio de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1255 del Código Civil.
Sin embargo, dicha libertad no es absoluta.
La Constitución Española proclama en su artículo 14 que todos los españoles son iguales ante la ley, sin que pueda prevalecer discriminación alguna por razón de nacimiento, raza, sexo o cualquier otra condición o circunstancia personal o social. Asimismo, el artículo 47 reconoce el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacer efectivo dicho derecho. Por su parte, el artículo 50 impone a los poderes públicos el deber de garantizar el bienestar de las personas mayores, especialmente en materias tan sensibles como la vivienda.
Por ello, la cuestión verdaderamente relevante no es si el propietario puede seleccionar a su inquilino, sino cuáles son los criterios utilizados para adoptar esa decisión.
Resulta perfectamente legítimo valorar la capacidad económica del arrendatario, sus ingresos, la estabilidad de los mismos o las garantías ofrecidas para hacer frente al pago de la renta.
Lo que resulta jurídicamente cuestionable es rechazar a una persona únicamente por haber superado una determinada edad o por percibir una pensión de jubilación.
¿Por qué la edad no debería ser un criterio de exclusión?
La respuesta se encuentra en la Ley 15/2022, de 12 de julio, integral para la igualdad de trato y la no discriminación.
Esta norma establece expresamente que nadie puede ser discriminado por razón de edad, situación socioeconómica, enfermedad o cualquier otra circunstancia personal o social. Además, extiende su ámbito de protección tanto a las Administraciones Públicas como a particulares y empresas que desarrollen su actividad en España.
La ley resulta especialmente relevante porque su aplicación alcanza al acceso, oferta y suministro de bienes y servicios puestos a disposición del público, ámbito dentro del cual puede encuadrarse la oferta pública de viviendas en alquiler.
Cuando una vivienda se anuncia a través de portales inmobiliarios, agencias o cualquier otro canal abierto al público, el acceso a dicha oferta debe respetar el principio de igualdad y no discriminación.
Desde esta perspectiva, resulta difícil justificar jurídicamente afirmaciones genéricas según las cuales las personas mayores generan más problemas, presentan menos garantías de pago o son automáticamente más vulnerables que otros potenciales arrendatarios.
La experiencia demuestra que existen numerosas personas jubiladas con ingresos periódicos estables, patrimonio suficiente y una capacidad de cumplimiento contractual plenamente acreditada.
Precisamente por ello, las normas antidiscriminatorias pretenden evitar que las personas sean juzgadas por prejuicios asociados a su edad y exigen que la valoración se realice atendiendo a sus circunstancias concretas y no a categorías abstractas o estereotipos sociales.
¿Y si el propietario alega que busca seguridad económica?
Este será previsiblemente uno de los principales argumentos de defensa en los procedimientos que puedan plantearse sobre esta cuestión.
Sin embargo, desde una perspectiva jurídica, debe diferenciarse claramente entre la valoración de la solvencia económica y la exclusión basada en una característica protegida por la ley.
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador comprobar la capacidad económica del futuro inquilino, solicitar documentación acreditativa de ingresos, exigir determinadas garantías o analizar la estabilidad financiera del candidato.
Lo que no parece compatible con el principio de igualdad es descartar automáticamente a una persona por pertenecer a un determinado colectivo.
No es lo mismo concluir que una persona concreta no dispone de recursos suficientes para afrontar la renta que afirmar, con carácter general, que no se alquila a pensionistas, jubilados o personas mayores de una determinada edad.
En el primer supuesto se analiza una circunstancia individual y objetivamente verificable. En el segundo supuesto se establece una exclusión basada exclusivamente en una circunstancia personal protegida por el ordenamiento jurídico.
Y es precisamente esa generalización la que puede convertir una decisión aparentemente privada en una conducta discriminatoria prohibida por la Ley 15/2022.
¿Y si el propietario busca otra persona para compartir su propia vivienda?
Este supuesto merece un análisis diferenciado porque probablemente constituye el escenario donde la aplicación de las normas antidiscriminatorias encuentra mayores matices.
Cuando una persona pone en alquiler una vivienda completa, el futuro arrendatario va a disfrutar de un espacio autónomo e independiente. La relación entre propietario e inquilino suele limitarse al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato y, en muchas ocasiones, apenas existe contacto personal entre ambos.
Sin embargo, cuando el propietario alquila una habitación dentro de la vivienda en la que reside habitualmente, la situación cambia de forma sustancial.
En estos casos ya no estamos únicamente ante una relación patrimonial relativa al uso de una vivienda. Estamos también ante una situación de convivencia diaria que afecta directamente a la intimidad personal, a la vida privada y a la organización doméstica del propietario.
La persona que ofrece una habitación no está seleccionando únicamente a un inquilino. Está decidiendo con quién compartirá espacios tan íntimos como la cocina, el salón, el baño o incluso gran parte de su rutina diaria. Por ello, la protección jurídica de este supuesto no puede analizarse exclusivamente desde la perspectiva de la igualdad y la no discriminación.
También deben tenerse en cuenta otros derechos constitucionales de especial relevancia, entre ellos el derecho a la intimidad personal y familiar reconocido en el artículo 18 de la Constitución Española y el libre desarrollo de la personalidad consagrado en el artículo 10 de la misma norma.
Desde esta perspectiva, resulta razonable entender que una persona pueda valorar circunstancias relacionadas con la convivencia futura. Por ejemplo, puede considerar legítimamente aspectos como los horarios habituales, los hábitos de descanso, el régimen de utilización de los espacios comunes, la existencia de mascotas, el teletrabajo, las necesidades de tranquilidad o cualquier otro elemento que pueda influir en la convivencia cotidiana.
Incluso podría sostenerse que determinadas preferencias relacionadas con la edad responden, no a un ánimo discriminatorio, sino a una búsqueda de afinidad generacional que facilite la convivencia.
Sin embargo, es precisamente en este punto donde aparece el principal problema jurídico. Una cosa es valorar individualmente si una determinada convivencia puede resultar adecuada. Otra muy distinta es excluir de forma automática a todas las personas pertenecientes a un determinado grupo de edad.
No es lo mismo afirmar: "Busco una persona con horarios compatibles con los míos y con un estilo de vida tranquilo." Que afirmar: "No admito jubilados"; "No alquilo a pensionistas"; "No se admiten mayores de 65 años."
En el primer caso se describen circunstancias concretas relacionadas con la convivencia. En el segundo se establece una exclusión basada exclusivamente en una característica personal protegida por la Ley 15/2022 de igualdad de trato y no discriminación.
Precisamente por ello, cuanto más genérica y automática sea la exclusión, más difícil resultará justificarla jurídicamente.
Debe recordarse que la edad, por sí sola, no permite conocer cómo es una persona, cuáles son sus hábitos de convivencia o cuál será su comportamiento como ocupante de una vivienda.
Existen personas de 70 años con una vida activa, horarios compatibles y absoluta autonomía personal, del mismo modo que existen personas mucho más jóvenes cuya convivencia puede resultar conflictiva.
Por ello, una exclusión basada exclusivamente en la edad corre el riesgo de convertirse en una decisión fundada en estereotipos y prejuicios, precisamente aquello que las normas antidiscriminatorias pretenden evitar.
Además, la cuestión adquiere una dimensión especialmente relevante en el contexto actual. España es uno de los países más envejecidos de Europa. Cada vez existen más personas mayores que viven solas, que han enviudado o que buscan fórmulas alternativas de alojamiento compartido para combatir la soledad no deseada y reducir los costes de vivienda.
Permitir exclusiones generalizadas basadas únicamente en la edad podría dificultar gravemente el acceso de este colectivo a determinadas formas de alojamiento, generando una barrera de acceso que afectaría precisamente a quienes la Constitución ordena proteger de manera especial en su artículo 50.
Por ello, la solución jurídica probablemente no pase por reconocer una libertad absoluta ni por imponer una prohibición absoluta. Lo más razonable parece exigir una ponderación entre derechos constitucionales.
Por un lado, debe reconocerse que quien comparte su propio domicilio dispone de un ámbito de libertad más amplio para decidir con quién convive que quien simplemente alquila una vivienda independiente.
Pero, por otro lado, también debe exigirse que esa libertad no se convierta en una justificación automática para excluir a personas por razón de edad mediante criterios generales y estereotipados.
En consecuencia, cuanto más vinculada esté la decisión a necesidades reales de convivencia y más individualizado sea el proceso de selección, más fácil será justificar jurídicamente la elección realizada.
Por el contrario, cuanto más categórica y genérica sea la exclusión de personas mayores, jubiladas o pensionistas, mayores serán las dificultades para sostener que dicha conducta resulta compatible con los principios de igualdad y no discriminación proclamados por el ordenamiento jurídico español.
Desde una perspectiva estrictamente jurídica, este es probablemente el supuesto más complejo de todos los analizados, pues obliga a encontrar un equilibrio entre dos valores constitucionales igualmente relevantes: el derecho de toda persona a no ser discriminada por razón de edad y el derecho de cada individuo a preservar su intimidad y decidir con quién comparte su propio hogar.
¿Cabe ejercitar acciones judiciales en estos casos?
La respuesta es sí, aunque la viabilidad de una reclamación será previsiblemente más compleja que en los supuestos de alquiler de una vivienda independiente.
La razón es que, en estos casos, el propietario podrá invocar no solo su libertad contractual, sino también derechos constitucionales especialmente relevantes, como el derecho a la intimidad personal y familiar reconocido en el artículo 18 de la Constitución Española. Por ello, los tribunales deberán ponderar dos intereses jurídicos igualmente dignos de protección.
Por una parte, el derecho de la persona mayor a no ser discriminada por razón de edad. Por otra, el derecho del propietario a decidir con quién comparte su propio domicilio y su esfera más íntima de convivencia.
No obstante, la existencia de esta ponderación no significa que cualquier exclusión resulte jurídicamente válida.
Cuando existan anuncios públicos que excluyan de forma expresa y generalizada a jubilados, pensionistas o personas mayores de una determinada edad, podrían existir argumentos para sostener que se ha producido una conducta discriminatoria contraria a la Ley 15/2022 de igualdad de trato y no discriminación.
Especial relevancia tendrían supuestos como los siguientes:
- La publicación de anuncios que indiquen expresamente "no jubilados", "no pensionistas" o "no mayores de 65 años".
- La negativa expresa a valorar una candidatura por el único hecho de tratarse de una persona mayor.
- La manifestación escrita de que la exclusión responde exclusivamente a la edad del solicitante.
- La utilización sistemática de criterios de edad para impedir el acceso de personas mayores a viviendas compartidas.
En estos supuestos podrían llegar a valorarse acciones encaminadas a obtener la declaración de existencia de discriminación, el cese de la conducta y, en aquellos casos en que se acreditara un perjuicio efectivo, la correspondiente indemnización por daño moral.
Ahora bien, conviene señalar que nos encontramos ante un terreno jurídico todavía poco explorado por la jurisprudencia española.
Precisamente por ello, los procedimientos que puedan plantearse en el futuro tendrán una especial importancia, pues serán los tribunales quienes deban determinar hasta dónde alcanza el derecho a elegir compañero de vivienda y dónde comienza la prohibición de discriminar por razón de edad.
Desde una perspectiva práctica, cuanto más se aproxime el caso a una auténtica necesidad de convivencia dentro del domicilio habitual del propietario, mayores serán las posibilidades de que prevalezca la libertad de elección.
Por el contrario, cuanto más se asemeje la situación a una actividad ordinaria de oferta de alojamiento al público y más evidente resulte que la exclusión responde únicamente a la edad del solicitante, mayores serán los argumentos para sostener la existencia de una discriminación jurídicamente reprochable.
En definitiva, aunque las posibilidades de éxito pueden ser más inciertas que en el alquiler de una vivienda independiente, la circunstancia de que exista convivencia no convierte automáticamente en lícita cualquier exclusión basada en la edad. La Ley 15/2022 sigue siendo aplicable y, al menos en determinados supuestos, podría fundamentar acciones judiciales des
Una cuestión jurídica llamada a crecer
Nos encontramos ante un debate jurídico relativamente novedoso en España. La discriminación por edad en el acceso a la vivienda todavía no ha generado una doctrina jurisprudencial consolidada, pero existen razones para pensar que esta cuestión adquirirá una importancia creciente en los próximos años.
El envejecimiento progresivo de la población, el incremento de personas mayores que viven solas y las dificultades de acceso al mercado del alquiler están generando situaciones que hace apenas una década tenían una presencia mucho menor.
Además, la reciente aprobación de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, ha reforzado la necesidad de que las políticas públicas de vivienda tengan especialmente en consideración a las personas y hogares en situación de vulnerabilidad, entre los que con frecuencia se encuentran muchas personas mayores.
