Los mayores de 65 años que sean propietarios de su vivienda habitual cuentan con una ventaja fiscal importante cuando transmiten el inmueble. Y esa ventaja no desaparece necesariamente cuando la operación afecta únicamente a una parte de la vivienda.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha analizado precisamente el caso de una persona mayor de 65 años que pretendía donar a su cónyuge el 50% de su vivienda habitual. La conclusión es relevante: la exención en el IRPF puede aplicarse también a la ganancia patrimonial correspondiente a esa transmisión parcial.

La donación también tiene consecuencias en el IRPF

Aunque no haya una compraventa ni se reciba dinero, una donación supone una transmisión del inmueble.

Desde el punto de vista del IRPF del donante, esa operación puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial. En condiciones normales, habría que calcular la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión conforme a las reglas fiscales.

Sin embargo, la Ley del IRPF establece una exención para las ganancias patrimoniales obtenidas por los mayores de 65 años con motivo de la transmisión de su vivienda habitual. La misma norma contempla el supuesto de personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

No hace falta donar toda la vivienda

La novedad que ha analizado Tributos está precisamente en este punto. La consulta vinculante V0571-26, de 11 de marzo, estudia la donación del 50% de la vivienda habitual y concluye que la exención puede aplicarse también a esa transmisión parcial.

Esto significa que no es necesario transmitir el 100% del inmueble para que pueda entrar en juego la exención del IRPF.

Eso sí, la exención afecta a la ganancia patrimonial del donante. No significa que la operación quede automáticamente libre de todos los impuestos.

La vivienda tiene que ser realmente la habitual

Tener más de 65 años no basta por sí solo. El inmueble debe cumplir las condiciones para ser considerado vivienda habitual a efectos fiscales. Como regla general, el Reglamento del IRPF exige haber residido en ella durante al menos tres años, aunque contempla determinadas excepciones.

Además, una persona que ya se haya mudado puede mantener la consideración de vivienda habitual si la transmisión se produce dentro de los dos años siguientes a haber dejado de vivir en ella, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

La donación puede pagar otros impuestos

Aquí está uno de los puntos más importantes para quien esté pensando en realizar esta operación. Que la ganancia quede exenta en el IRPF del donante no significa que la donación sea fiscalmente gratuita.

La persona que recibe la mitad de la vivienda puede tener que hacer frente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de acuerdo con las normas de la comunidad autónoma correspondiente. Las reducciones y bonificaciones pueden variar considerablemente de un territorio a otro.

También debe analizarse si existe obligación de pagar la plusvalía municipal. Por eso, antes de donar una parte de una vivienda, conviene calcular el coste fiscal completo de la operación y no fijarse únicamente en el IRPF.