Mayor de 65 años, con una vivienda en propiedad adicional a su casa habitual, y que la alquila para complementar su pensión con esa renta. Así es la radiografía del casero en España. La realidad es bien distinta a los estereotipos de grandes tenedores de viviendas, rentistas que viven sin trabajar y caseros ricos y malvados que estos días aparecen en el debate público para subrayar la polarización política que hay en el debate entorno a la vivienda.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha propuesto bonificaciones para propietarios que renueven sus contratos de alquiler sin subir el precio a sus inquilinos. En concreto, una bonificación de hasta el 100% de la renta neta positiva para los propietarios que alquilen su vivienda renovando los contratos sin subir el precio a los inquilinos.
Su socio de gobierno, Sumar, rechaza frontalmente la idea. El ministro de Derechos sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy dice que no se pueden destinar recursos públicos a "premiar" a los caseros. Y abunda en esa idea de que los caseros viven de las rentas para rechazar “perdonarles impuestos”. Podemos va más allá. Su secretaria general, Ione Belarra rechaza dar “regalos a los rentistas” a los que ha calificado, literalmente, de “sanguijuelas”.
Fátima U. Cumplirá este año 60. Tiene 3 hijos, dos de ellos ya independizados y ya está echando cuentas, porque en cinco años podrá jubilarse. Hace poco menos de 10 años, decidió invertir sus ahorros en la compra de una vivienda en un barrio muy popular de Madrid. Lo hizo con la intención de que ese alquiler le ayudara a pagar facturas, en un momento en que sus tres hijos estaban en la universidad y necesitaban una ayuda extra.
Santiago y Mari Carmen están jubilados ya los dos. Tienen una vivienda alquilada en Madrid. Es el primer piso que compraron, recién casados. Con los años compraron otra vivienda a medida que la familia crecía, tienen dos hijos. Pero mantuvieron la primera propiedad pensando en el futuro de sus hijos. Hoy ya se han independizado, pero uno trabaja y vive fuera de España y otro en otra provincia. Tienen la vivienda alquilada. Esa renta les ayuda a vivir más holgadamente en el día a día y a hacer un viaje al año los cuatro juntos.
El caso de Ángel M. es diferente. Su mujer es ama de casa y desde que se ha jubilado han decidido mudarse a la casa del pueblo, donde la vida es más cómoda y barata. Pero le da miedo alquilar su casa de Madrid y ha decidido cedérsela a una sobrina, a un precio muy bajo. “Es simbólico, pero debe pagar algo, que las cosas cuando son gratis no se valoran”, nos cuenta.
Visitación y José también mantienen la propiedad del primer piso que compraron cuando se casaron. Ahora tienen 77 y 78 años respectivamente. Tienen tres hijas y dos de ellas vivieron en él durante algún tiempo, antes de volar por su cuenta. También lo han tenido alquilado, casi una década, aunque no han tenido muy buenas experiencias, por lo que ahora lo tienen vacío. Les da miedo alquilar.
Son casos reales, caseros reales. Y si observamos las estadísticas, vemos que sus perfiles son la norma, y no la excepción.
En España, el 44,4% de los caseros tienen más de 65 años, seguido del grupo de edad comprendido entre los 50 y los 64 años, que representan el 37,9%. Los que tienen entre 35 y 49 años suponen el 16,5%. La edad media del casero en España es de 59 años, una edad en la que han tenido ya más oportunidades de adquirir nuevas propiedades a lo largo de su vida, ya sea a través de herencias o de la compra. Son algunas de las conclusiones del informe ‘Perfil del propietario de viviendas en alquiler en España’ elaborado por el Observatorio del Alquiler.
“La mayoría de propietarios de viviendas en alquiler son pequeños propietarios. Estamos hablando de personas que mayoritariamente tienen una o máximo dos viviendas que alquilan. La edad media del propietario está entre 50 y 65 años, y el número de propietarios que tienen más de 65 años es muy notable, es de un 45%”, explica a 65YMÁS Sergio Cardona, jefe del estudios del Observatorio del Alquiler.
“La avanzada edad de los propietarios, que se sustentan mayoritariamente gracias a los ingresos de sus pensiones, indica que posiblemente las viviendas de las que disponen, más allá de su hogar, proceden de herencias familiares”, asegura el citado informe. “Es habitual que cuando fallece un pariente cercano, especialmente los progenitores, legue sus propiedades a sus herederos, que aumentan así su patrimonio a pesar de que, en la mayoría de casos, ya son titulares de sus propios inmuebles en los que residen, por lo que optan por utilizarlos para complementar sus ingresos, como la pensión”, añade dicho estudio.
La mayoría de ellos (72,6%) residen en un hogar en propiedad. Un 75,4% viven en zonas urbanas de clase media y un 15,8% en zonas rurales.
Los caseros en España no viven de las rentas. De hecho, alquilan, según nos explica Sergio Cardona, “mayoritariamente parra contribuir al resto de sus ingresos, y en el caso de los propietarios con 65 o más años, lo hacen para sumarlo a la propia pensión y complementar ese ingreso”.
Casi la mitad de los hogares (un 46,6%) que reciben rentas por el alquiler de una vivienda tienen como principal fuente de ingresos una pensión de jubilación; en un 40% de los hogares, las ganancias del trabajo por cuenta ajena, y por cuenta propia, en un 9,6%. En su mayoría, estos hogares se componen de dos personas (42,6%), seguido de los de tres (20,2%) y de una (16,4%).
“Para algunos de los propietarios, contar con la seguridad de estas rentas extra cada mes resulta esencial”, asegura el informe del Observatorio del Alquiler. Hablamos de pensionistas que buscan aportar unos ingresos adicionales a sus prestaciones, “que les permite aumentar su poder adquisitivo”.
Así, el 68% de los propietarios dedican el dinero que obtienen de la renta a complementar sus ingresos, fundamentalmente la pensión de la Seguridad Social, y a pagar sus gastos mensuales.
España es un país de propietarios. Y la edad es determinante: el porcentaje de casa propia se eleva cuanta más edad tenga el cabeza de familia. Los mayores de 55 años “residen en una vivienda en propiedad (84%) y la mayoría de ellos sin préstamos ni hipotecas” destaca el 'V Barómetro del Consumidor sénior' elaborado por el Centro de Investigación Ageingnomics de Fundacición Mapfre.
De media, un 73,6% de los españoles viven en propiedad. El porcentaje de casa propia se eleva cuanta más edad tenga el cabeza de familia. Según la 'Encuesta de Condiciones de Vida' del Instituto Nacional de Estadística (INE). El 88,6% de los hogares en los que la persona de referencia tiene 65 o más años tiene su vivienda ten propiedad. Porcentaje que baja al 76,4% en el caso de personas de entre 45 a 64 años. Entre los 30 y los 44 años son propietarios el 52,9% de las personas y solo un 27% entre los 16 a 29 años.
Pero más allá de la vivienda habitual en propiedad, cerca de un 18% de los españoles dispone de más de un inmueble que pueden destinar al alquiler (residencial o turístico), tenerlo como segunda vivienda, cederlo a algún familiar o, simplemente, tenerlo vacío. Aquí, la edad también marca la diferencia.
Según la ultima ‘Encuesta financiera de las familias’ del Banco de España, en un 29,09% de los hogares poseedores de otras propiedades inmobiliarias, su cabeza de familia es mayor de 65 años. A lo que habría que sumar un 21,4% que tienen entre 55 y 64 años. Es decir, la mitad de los hogares con otras propiedades inmobiliarias, además de la vivienda habitual, son sénior.
El 14 de los propietarios de múltiples viviendas, posee dos viviendas, según la ‘Radiografía de la vivienda en el primer semestre de 2025’, realizado por Fotocasa Research. Prácticamente todos (96%) vive en una de ellas, mientras que el uso de la otra vivienda está ya más diversificado: un 58% destina la otra a segunda residencia, un 29% se decanta por destinarla al alquiler y un 6% la mantiene vacía.
“Solo el 18% de los propietarios tiene dos o más viviendas, y son precisamente ellos, pequeños propietarios particulares, quienes sostienen el escaso parque de alquiler disponible en nuestro país”, asegura María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa. “El resto, más del 80% solo tiene una vivienda en la que en la mayoría de los casos reside. Esto demuestra que la propiedad está en manos de ciudadanos particulares y no de grandes tenedores”, añade.
“Hay una realidad y es que la mayoría de propietarios son pequeños propietarios que necesitan esa renta par complementar sus ingresos”, coincide Sergio Cardona. “Por ciclo vital y por nivel de renta, el porcentaje de propietarios múltiples de vivienda se incrementa significativamente con la edad” señala el estudio de Fotocasa. A mayor edad del propietario más probable resulta que éste posea más de un inmueble y que, por tanto, les destine a estos otros usos. Y es que una vez cubierta la necesidad de contar con una residencia habitual en propiedad, quienes han adquirido o heredado algún otro inmueble y lo mantienen, lo utilizan como segunda residencia o le obtienen un rendimiento económico a través del arrendamiento.
Los ingresos de los caseros son un 82% superiores a los de los inquilinos, según alerta un informe que está elaborando el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, dirigido por Pablo Bustinduy, para apoyar su negativa a la medida propuesta por el PSOE de apoyar físicamente a los propietarios que no suban los alquileres.
En concreto, sitúa la brecha de ingresos entre los caseros y los inquilinos en 23.638 euros, al tener los arrendadores una renta mediana de 52.449 euros, frente a los 28.810 euros de los inquilinos. Este estudio toma los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida de 2024 publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Algo que los expertos consultados consideran lógico, simplemente por el perfil y la edad de unos y otros. “Es perfectamente normal que nos encontremos que el propietario medio esté en torno a esos 55 o 60 años. A esa edad ya ha podido ahorrar para comprarla o porque ha heredado”. Y también es normal que a esa edad, su renta sea mayor que la de jóvenes al inicio de su carrera profesional.
Frente a quienes buscan la confrontación de las diferentes generaciones, hay otro interesante punto de vista, mucho más conciliador. A partir de los perfiles mayoritarios de arrendadores y arrendatarios, se observa que existe una conexión intergeneracional entre propietarios mayores de 65 años, que representan más del 44%, y jóvenes situados en la treintena, teniendo en cuenta que la edad media de los inquilinos es de 36 años. Esta es una de las conclusiones del estudio ‘El alquiler: un punto de encuentro entre propietarios e inquilinos para una conexión intergeneracional’ elaborado por la Universidad Rey Juan Carlos y la Fundación Alquiler Seguro.
“No son dos grupos que están totalmente separados. Antes de tener un segundo inmueble el propietario tenía una vivienda en la que residía y deja de ajustarse a sus necesidades. Porque la ubicación no se ajusta a su trabajo, porque tiene hijos y se le queda pequeña, porque los hijos se emancipan y la vivienda se le queda grande o porque después de jubilarse deja la ciudad y se muda a la playa o al pueblo. Esto es algo que pasa”, explica a 65YMÁS Sergio Cardona. “Y tampoco son grupos totalmente separados porque los propietarios suelen tener hijos que, a su vez son inquilinos, y conocen bien sus inquietudes. Muchas veces son inquilinos en otras viviendas de alquiler porque la casa de sus padres no se ajusta a sus necesidades. "Hay un flujo circular de rentas, no son un compartimento estanco”, añade.
En efecto, el alquiler se presenta así como un nodo de conexión, donde las generaciones que están dejando de ser población activa o llevan años en edad de jubilación son las encargadas de arrendar sus propiedades para ofrecer la posibilidad de acceso a una vivienda a las generaciones que están en los primeros años de emancipación. “Pero esta conexión es muy delicada y, si la situación no es favorable para cada parte, el equilibrio del alquiler se rompe. Las políticas de vivienda deben enfocarse, por tanto, a proteger el alquiler, apostando por su estabilidad para que esta conexión intergeneracional sea un éxito de oportunidades para ambos”, dice el estudio.
Es más, de no ser por esas segundas residencias que tienen muchos mayores, para un buen número de jóvenes emanciparse sería mucho más difícil.
Entre los colectivos de menor edad destaca la relevancia de las viviendas cedidas de manera gratuita, que en buena medida reflejarían el apoyo familiar realizado por parte de hogares propietarios que dispondrían de patrimonio inmobiliario para facilitar la emancipación de sus miembros jóvenes, tal y como destaca el informe del Banco de España ‘El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo'. Por ejemplo, en el caso de los hogares cuya persona de referencia no supera los 30 años, la ratio de viviendas cedidas alcanza el 14,3%.
“Otro punto relevante es el porcentaje de viviendas vacías que existe entre los propietarios”, señala María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. “Si estas viviendas estuvieran en condiciones de ser habitadas, y si se ofreciese la seguridad jurídica y económica adecuada, podrían plantearse destinarlas al alquiler y ampliar el parque existente”, añade.
“Son frenos, sin duda”, coincide Sergio Cardona, jefe del estudios del Observayotio del Alquiler quien, sin embargo, matiza: “El numero de casas vacías que hay en España cambia radicalmente en función de provincia y de la ubicación de la vivienda. En las grandes capitales y grandes áreas metropolitanas el numero de viviendas vacías suele estar en torno al 6%, que es un porcentaje bajo. En la España rural nos encontramos un número de viviendas vacías porcentualmente mucho más alto, porque hay menos demanda. De hecho, el 45% de las viviendas vacías que hay en España están en municipios de menos de 10.000 habitantes”, explica. “Por eso todos estos datos hay que ponerlos en contexto e ir un poco más allá del dato. También es importante definir qué entendemos por vivienda vacía. Para el INE, por ejemplo, es una vivienda en la que no ha habido consumo eléctrico o ni siquiera hay contador en el último año”, añade.
Como telón de fondo al acalorado debate generado en torno al mercado del alquiler, tenemos la que algunos expertos han denominado, ‘la gran renovación’ de contratos que se avecina. Los contratos firmados justo tras la pandemia en condiciones especiales están a punto de expirar. De renovarse esos contratos de alquiler ahora a precio de mercado, se dispararían. Estamos hablando de 632.369 contratos de alquiler firmados en 2021 y que caducarían este año; y 405.234 contratos adicionales que se firmaron en 2022 y que expirarían en 2027.
El presidente del Gobierno quiere impulsar bonificaciones fiscales para propietarios y acabar con el mal uso de los alquileres de temporada y habitaciones. Su socio de Gobierno apuesta por la renovación automática de los contratos de alquiler que finalicen en los próximos meses con la única subida del IPC. Más allá del debate político, ¿qué dicen los expertos?
Los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) recuerdan que las medidas fiscales pueden ser útiles para afrontar ciertos problemas del mercado inmobiliario, “pero no son suficientes por sí solas para resolverlos”.
"La evolución del mercado del alquiler depende en gran medida de factores estructurales, como la oferta disponible, la seguridad jurídica, los plazos de generación de nueva vivienda y el marco regulatorio aplicable a los alquileres turísticos, entre otros elementos, siendo decisiva la vivienda de construcción pública que puedan promover las distintas administraciones", subrayan.
Entre los consumidores, hay división de pareceres. Para la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) bonificar el IRPF a los arrendadores que no suban los alquileres es una propuesta positiva, porque encaja con el objetivo de "incentivar a los pequeños arrendadores para destinar sus inmuebles al alquiler de larga duración”. Por su parte, para Facua-Consumidores en Acción, la nueva rebaja fiscal es “claramente insuficiente” y continúa fomentando el rentismo e insiste en la necesidad de fortalecer la seguridad jurídica ante impagos y ocupaciones.
Eso sí, para OCU, el "problema de fondo" de la vivienda se debe al desajuste entre la escasa oferta y la demanda, e insta a los grandes partidos a reformar de manera consensuada la Ley del Suelo para darle una "prioridad real" a este desequilibrio. Coincide el ministro de Economía, Comercio y Empresa, Carlos Cuerpo, quien ha abogado por recuperar la construcción de vivienda pública que sirva para tener una oferta de alquiler asequible.
