Los españoles, mayoritariamente, son propietarios de su vivienda y alcanzan la edad de retiro con su casa ya pagada, es decir, ya sin hipoteca. Cada vez son más las personas mayores dispuestas a sacar un rendimiento extra de su patrimonio inmobiliario... de su casa. De la hipoteca inversa al anticipo de alquileres, pasando por la vivienda inversa o la nuda propiedad, existen diferentes opciones y soluciones de licuación patrimonial para sacar un pellizco a la casa y complementar la pensión. Son soluciones aún bastante desconocidas pero que, día a día, van despegando. Existen diferentes opciones, ninguna es mejor que otra, sencillamente son diferentes y cada una será adecuada en función de las necesidades de cada persona. Ahora bien, cuando llega el momento anual de rendir cuentas ante el fisco, ¿como tributan? En plena campaña de la renta relativa al ejercicio fiscal 2025, recopilamos cómo tributar en el IRPF cada una de estas soluciones.
Una de las ventajas de la hipoteca inversa es su fiscalidad, muy atractiva para las personas mayores, dado que las cantidades percibidas por este instrumento no se declaran en el IRPF. "No tributan en el IRPF las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual (hipoteca inversa) por las personas mayores de 65 años, siempre que se lleven a cabo de conformidad con la regulación financiera relativa a los actos de disposición de bienes que conforman el patrimonio personal para asistir las necesidades económicas de la vejez y de la dependencia", detalla el citado manual de la Agencia Tributaria.
Se entiende por "hipoteca inversa" el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante, que ha de ser mayor de 65 años. El dinero que recibe el titular de una hipoteca inversa sobre su vivienda habitual no tiene la consideración de renta. Por tanto, no tributa ni como rendimiento del trabajo, ni del capital, ni como ganancia patrimonial.
Hacienda recuerda que para que estas disposiciones periódicas o únicas queden exentas han de proceder de una hipoteca inversa concedida por las entidades de crédito y por las aseguradoras autorizadas que operan en España.
Otra solución de licuación patrimonial. A diferencia de la anterior, no se trata de una operación financiera, sino inmobiliaria. La vivienda inversa consiste en la venta de la vivienda, por la que se recibe un importe en forma de capital o de renta vitalicia. Pero la persona mayor seguirá viviendo en su hogar de por vida, de alquiler. Las cuotas del alquiler se irán reteniendo del valor de la compraventa en función de la esperanza de vida estimada. Si la persona mayor muere antes de lo estimado, o por la razón que sea decide dejar su casa, recibe el resto, la compañía devuelve a la persona o sus herederos la cantidad que no haya consumido de esa ‘bolsa de arrendamiento’, y si vive más allá de la estimación, solo tendrá que hacerse cargo del coste de mantenimiento del inmueble: IBI, comunidad de propietarios y consumos.
Desde el punto de vista fiscal, la operación presenta ventajas relevantes: las personas mayores de 65 años no deben tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida al vender su vivienda habitual, con independencia de que el importe se perciba de una sola vez o en forma de renta, ya sea temporal o de por vida. “La venta de la primera vivienda para mayores de 65 años está exenta de tributación en el IRPF, y no tributar por la ganancia patrimonial de la venta de una vivienda es una ventaja fiscal muy importante”, dicen los expertos consultados.
En cuanto al alquiler, su pago no tiene efectos fiscales para el arrendatario, aunque el nuevo propietario sí deberá declarar esos ingresos como rendimientos del capital inmobiliario.
La nuda propiedad no es una solución nueva, existe desde hace mucho, aunque no es demasiado conocida. Últimamente está creciendo, principalmente por el interés de los inversores inmobiliarios, dado el elevado precio de la vivienda. De hecho, la nuda propiedad protagoniza, hoy por hoy, el mayor número de operaciones.
La legislación española permite separar la titularidad de un inmueble del derecho a disfrutar del mismo. La nuda propiedad consiste en que un propietario venda la titularidad de su vivienda, pero conserve el usufructo, es decir, el derecho a seguir residiendo y disfrutando de su hogar de por vida.
El vendedor de la nuda propieda puede recibir el importe de la venta e la vivienda en un único pago, aunque es más habitual pactar una renta vitalicia por lo que el vendedor recibe de por vida un pago, normalmente mensual..
Una primera ventaja fiscal es que los mayores de 65 años no pagan IRPF por los beneficios obtenidos por la venta de la vivienda habitual. Eso sí, siempre y cuando tengan más de 65 años y cuando se trate de su residencia habitual. Si se trata de una segunda residencia no estarán exentos de tributar en el IRPF por la venta.
Por otro lado, sí que deberán tributar por las rentas vitalicias que reciban. Existe una exención del 92% de los importes periódicos para los mayores de 70 años. En el caso de una renta temporal, la exención es algo menor, entre el 75% y el 88%.
El comprador de la nuda propiedad está obligado a abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, tanto en el momento de la adquisición de la nuda propiedad como en el momento de extinción del derecho del usufructuario, aunque cada comunidad autónoma cuenta con normativa específica de gravámenes sobre este tributo. La plusvalía municipal corre a cargo del vendedor, aunque si es mayor de 65 años y vende la nuda propiedad de su vivienda habitual está exento de pago.
Esta solución para sacar un dinero extra de la vivienda en propiedad está pensada y diseñada para el momento en que aparece la dependencia y es necesario trasladarse a una residencia. "Es un acuerdo entre el propietario de la vivienda -la persona mayor- y una empresa privada mediante el cual se financia el coste de una residencia geriátrica utilizando como garantía los ingresos generados por el alquiler de la vivienda en propiedad", explica el libro 'Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad: alternativas factibles para conseguir ingresos extra y seguir residiendo en casa' de Juan Ángel Lafuente y Pedro Serrano. Se trata de un contrato que permite la cesión de los derechos de alquiler de la vivienda en propiedad a una entidad durante un periodo concreto.
Desde el punto de vista fiscal, "los ingresos netos obtenidos por la explotación del alquiler están sujetos a los rendimientos del capital inmobiliario y deben ser declarados en el IRPF". Eso sí, existen bonificaciones en la aplicación de los aranceles notariales y los gastos registrales para las personas en situaciones de dependencia. Asimismo, disfruta de exención del impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados.
"Es un contrato por el que se vende la plena o nuda propiedad de la vivienda a cambio de ingresos periódicos vitalicios" detalla 'Vivienda y pensión. Guía para monetizar la vivienda y mejorar tu pensión' del Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre. El propietario del inmueble ofrece la venta de la propiedad mediante nuda propiedad o venta plena, según sus necesidades. "El inversor adquiere la propiedad en función de la modalidad escogida. A cambio, se compromete a pasar una renta mensual vitalicia al vendedor. El acuerdo se deshace si el inversor falta a su obligación de pagar la renta durante dos meses seguidos", prosigue la guía.
Desde el punto de vista fiscal, como ya hemos explicado los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual están exentos de tributar la ganancia patrimonial en el IRPF. Y, por otro lado, las rentas inmobiliarias están sujetas a bonificaciones fiscales en función de la edad del perceptor de dicha renta.
