La vivienda es la inversión más importante en la vida de los españoles. Ocho de cada diez mayores de 55 años es propietario de su propia casa. A partir de la edad de jubilación suele coincidir una bajada en los ingresos con que nuestra casa ya está pagada, libre de cargas ni hipoteca.
Hasta ahora, los españoles apenas han considerado que su casa puede darles un beneficio más allá de disfrutarla en vida, y dejarla para los herederos. Pero, poco a poco, comenzamos a ver que este patrimonio inmobiliario puede ser una excelente fuente de ingresos, además del hogar donde vivir.
A esto contribuyen el desarrollo de diferentes herramientas para monetizar la vivienda, también que cada vez vivimos más, pero queremos hacerlo bien y disfrutar de la jubilación, sin privaciones.
En realidad, monetizar la vivienda no es nuevo. Todos conocemos algún caso de personas que, tras la jubilación, venden o alquilan su casa y se trasladan a vivir a su casa del pueblo. Ahora bien, ¿qué ocurre cuando solo hay una propiedad y la persona mayor necesita seguir viviendo en ella? Ahí es donde entran las diferentes alternativas, como la hipoteca inversa, la nuda propiedad o la vivienda inversa.
La vivienda inversa es una venta de la propiedad de la vivienda ligada a un contrato de alquiler vitalicio de la misma, para poder seguir residiendo en ella. Pocos operadores la ofrecen y no está muy desarrollada, y solo para viviendas de alto valor en zonas prime. La hipoteca inversa es la solución para monetizar la vivienda más conocido en estos momentos, y que más está creciendo. Se trata de un préstamo con la vivienda como garantía, que no se devuelve hasta el fallecimiento del propietario, generalmente con parte de la venta del inmueble, a criterio de los herederos. La nuda propiedad no es una solución nueva, existe desde hace mucho, pero no es muy conocida. Últimamente está creciendo, principalmente por el interés de los inversores inmobiliarios, dado el elevado precio de la vivienda.
La legislación española permite separar la titularidad de un inmueble del derecho a disfrutar del mismo. La nuda propiedad consiste en que un propietario venda la titularidad de su vivienda, pero conserve el usufructo, es decir, el derecho a seguir residiendo y disfrutando de su hogar de por vida. “Con la venta de la nuda propiedad, se obtienen ingresos líquidos por transferir la titularidad de la vivienda, pero reservando su uso y disfrute de forma vitalicia”, aseguran Juan Ángel Lafuente, doctor en ciencias económicas y empresariales por la Universidad Comolutense y Catedrático de Finanzas de la Universitat Jame I y Pedro Serrano, profesor titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III de Madrid, en su obra ‘Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad’ (Editorial Aula Magna).
A la hora de monetizar la vivienda, no hay una opción mejor que otra, cada una tiene sus características y será adecuada o no, en función de la situación personal y las necesidades de cada persona. La nuda propiedad puede es una opción a considerar, pero debe ser analizada muy en detalle, porque tiene algunos inconvenientes: no es una buena solución para todo el mundo. Te los detallamos.
Con la venta de la nuda propiedad, se transfiere la titularidad de la vivienda, perdemos su propiedad. El antiguo de la vivienda, mantiene el usufructo, pero cuando fallezca, el comprador de la nuda propiedad, obtendrá, además de la titularidad, el derecho de uso de la vivienda. Un “inconveniente de la nuda propiedad es que anula la posibilidad de transferir la propiedad a los herederos, un aspecto que deberá ser valorado por los titulares de la vivienda”, dicen los profesores Juan Ángel Lafuente y Pedro Serrano.
Es una opción a considerar para una persona que no tiene herederos, ni hijos ni sobrinos. Pero lo cierto es que, para muchas personas, mantener la propiedad de su casa es importante. De hecho, para un 40% de los sénior, es más importante dejar una vivienda a sus hijos y familiares que mantener o mejorar su calidad de vida durante el periodo de envejecimiento, tal y como revela el IV Barómetro del Consumidor Sénior de Centro de investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre.
Existen soluciones para monetizar la vivienda, como la hipoteca inversa o el anticipo de alquileres que no supone perder la propiedad de la vivienda.
El dinero que obtendrá una persona que venda la titularidad de su vivienda, manteniendo el usufructo de ella mientras viva, es decir, que venda la nuda propiedad de su casa, siempre estará por debajo del valor de mercado de la vivienda, como es lógico. Ahora bien, ese descuento sobre el valor de mercado de la vivienda será mayor o menor en función de la edad del vendedor.
“Esta alternativa para complementar una pensión pública se antoja más interesante a partir de edades superiores a 70 o 75 años”, detallan los profesores Lafuente y Serrano. Antes de esa edad, se obtendrá muy poco valor por la nuda propiedad.
Asimismo, hay que tener en cuenta que cuando sean dos propietarios quienes realicen la venta de nuda propiedad, por ejemplo, en el caso de un matrimonio, el valor se calculará respecto a la edad de la persona con mayor esperanza de vida, es decir, el cálculo que menos valor ofrece a la operación.
El valor de la nuda propiedad de una vivienda depende del precio de mercado del inmueble, del precio del alquiler en la zona de ubicación de esa propiedad, pero, sobre todo, de los años que vaya a disfrutarla el vendedor como usufructuario, que es imposible conocer, de modo que se hace una estimación de esperanza de vida. El descuento sobre el precio del mercado de una vivienda en la venta de la nuda propiedad puede llegar a superar el 50%.
La brecha de género no se limita a los salarios, a la presencia en cargos de responsabilidad o a las pensiones. El dinero que una persona mayor puede recibir por poner a la venta la nuda propiedad de su vivienda también dependerá de su sexo. Y sí, las mujeres reciben una cuantía menor.
“Se aprecian diferencias notables en función del sexo debidas a la mayor esperanza de vida de las mujeres frente a los hombres” detalla la obra ‘Cómo complementar la pensión utlizando la vivienda en propiedad: alternativas factibles para conseguir ingresos extra y seguir residiendo en casa’. Por eso, incluso con la misma edad, una mujer obtendrá menos cantidad de dinero por la venta de la nuda propiedad de una vivienda, que un hombre. Y en el caso de un matrimonio, se tomará como referencia la situación de ella, que genera menos valor.
Los gastos asociados a la vivienda tras la venta de su nuda propiedad se reparten entre la persona mayor que disfruta del usufructo del inmueble, y el nuevo titular de la propiedad. En general, los gastos ordinarios de la vivienda tendrá que pagarlos el mayor que reside en la casa. Hablamos los gastos de la casa como la electricidad o el gas, la limpieza de la escalera o portal, mantenimiento del ascensor, tasa de basuras y también el IBI, el impuesto de bienes inmuebles o contribución, que es un gasto nada desdeñable.
Solo los gastos extraordinarios correrán a cargo del nudo propietario, como las derramas de la comunidad o si hay que hace r una modificación estructural de la vivienda.
Respecto al seguro de la casa, el nudo propietario asegurará el continente, y el usufructuario, el contenido.
“Una vez vendida la nuda propiedad se pierde el derecho a hipotecar el inmueble. En otras palabras: los usufructuarios ya no estarán facultados a constituir una hipoteca sobre la vivienda en la que habitan”, explica la obra de los profesores Lafuente y Serrano.
Para una persona mayor, que tiene su vivienda ya libre de cargas, pagada… es algo en lo que no se piensa. Pero si surge algo extraordinario, y necesitamos dinero extra, que no podemos cubrir con los ingresos obtenidos por la venta de la nuda propiedad, ya no tendremos margen de maniobra.
La nuda propiedad es una operación que se lleva a cabo entre particulares, generalmente una persona mayor sola o una pareja de personas mayores y un inversor inmobiliario que busca una buena inversión a largo plazo, comprar una vivienda con un importante descuento, aunque no pueda disponer de ella hasta pasados unos años.
Sin demonizar la figura del inversor, y contando con que la mayor parte de operaciones se cierran y desarrollan sin problemas y sin que haya tensiones entre las partes, no podemos obviar que se han dado casos de inversores que se resisten a hacer obras de mejora en la vivienda, que como gasto extraordinario le correspondería abordar. Es cierto que la nuda propiedad no generado problemas tan graves como el ‘mobbing inmobiliario’ que sí se da, lamentablemente, en algunos alquileres de renta antigua, pero sí pueden darse tensiones a la hora de abordar gastos en la casa.
Si, por ejemplo, a medida que una persona se hace más mayor y aparecen problemas de movilidad, el inversor puede escudarse en que una obra de adaptación de la vivienda, o cambiar una bañera por plato de ducha, no es un gasto estructural que le corresponda, y eludir pagarlo, pese a que es un gasto extraordinario importante.
El valor de la nuda propiedad se calcula con una sencilla operación. Al precio de mercado de la vivienda se le resta el valor del usufructo, tal y como explican los profesores Lafuente y Serrano. Obtener el precio de mercado de la vivienda es sencillo, lo puede determinar un tasador. Pero para calcular el valor del usufructo, además de la edad y sexo de la persona que va a vender la nuda propiedad y quedarse con el usufructo (a mayor edad más valor, para los hombres, más valor), también hay que tener en cuenta el precio del alquiler de las viviendas en la zona donde esté ubicada la vivienda. Cuanto mayores sean esos alquileres, menor será el valor de la nuda propiedad, es decir, el dinero que recibirán esas personas mayores por la venta de la nuda propiedad de su casa será menor.
Tal y como están los precios del mercado de alquiler de vivienda en estos momentos, la nuda propiedad pierde valor.
Entender el motivo es sencillo si pensamos en dos viviendas iguales, por ejemplo, en un bloque de vecinos. Una está a la venta a precio de mercado, y la otra, se vende la nuda propiedad. Estimemos una esperanza de vida del usufructuario de 12 años. Un inversor no comprará la nuda propiedad si le resulta más rentable comprar una vivienda a precio de mercado y destinarla al alquiler durante ese mismo periodo de tiempo. Por eso, los precios del alquiler de la zona donde se encuentran la vivienda determinan el valor que una persona mayor puede obtener por la venta de la nuda propiedad de su casa. Le resta valor.
