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Cómo valorar una oferta de nuda propiedad

Pedro Serrano / Miguel Usabel

Lunes 16 de noviembre de 2020

7 minutos

Serrano y Usabel: Cómo valorar una oferta de nuda propiedad
Pedro Serrano / Miguel Usabel

Lunes 16 de noviembre de 2020

7 minutos

Pedro Serrano (Universidad Carlos III)

Artículo de Pedro Serrano y Miguel Usabel, profesores titulares del Departamento de Economía de la Empresa de la Universidad Carlos III (@uc3m) de Madrid, y miembros del grupo de investigación en Inteligencia Actuarial Intelact


Un tema de enorme interés para nuestra audiencia es cómo complementar la pensión pública. Desde esta tribuna, hemos abordado en las últimas semanas las alternativas tradicionales para aumentar la renta disponible mensual mediante el uso de la vivienda en propiedad (ver aquí y aquí).

El artículo de hoy introduce a nuestros lectores las nuevas alternativas para utilizar el patrimonio inmobiliario como una vía de ingresos adicional a la pensión pública. Estas nuevas alternativas comprenden, entre otros, productos como:

-La venta de la nuda propiedad

-La hipoteca inversa

-La vivienda inversa

-La vivienda-pensión

Dentro de esta serie de artículos universitarios dedicados a la economía del envejecimiento, dedicaremos en las próximas semanas unas líneas a cada uno de los productos anteriores con el fin de analizar detalladamente sus ventajas e inconvenientes. Hoy nos centraremos en explicar en qué consiste la venta de la nuda propiedad, y cómo valorarla.

Qué es la nuda propiedad

La nuda propiedad consiste en ceder la titularidad de la vivienda conservando su uso y disfrute (usufructo). Como vimos anteriormente aquí, esto es posible porque la legislación española permite escindir la posesión del disfrute de un bien inmobiliario, dando lugar a tres formas distintas de monetizar el valor de una vivienda en propiedad:

-Cediendo la titularidad y el uso de la vivienda, es decir, la venta de la plena propiedad

-Cediendo el uso y disfrute de la vivienda, conservando la propiedad, esto es, el alquiler de la vivienda

-Cediendo la titularidad de la vivienda, pero conservando el usufructo vitalicio, lo que es la venta de la nuda propiedad.

En la venta de la nuda propiedad, los propietarios de la vivienda ceden la titularidad de la misma, de tal forma que obtienen una cantidad de dinero por la venta, además del derecho a seguir viviendo en el inmueble de forma vitalicia. En este sentido, estas personas dejan de ser los propietarios del inmueble, y pasar a recibir el nombre de usufructuarios.

Por su parte, el comprador de la nuda propiedad se convierte en el nuevo propietario del inmueble, y sólo podrá disfrutar de la vivienda tras el fallecimiento de los usufructuarios. En términos legales, este nuevo propietario recibe el nombre de nudo propietario.

En el tiempo que medie hasta el fallecimiento de los usufructuarios, ¿cómo se distribuyen los gastos asociados a la propiedad? La legislación española establece dos tipos de gastos: ordinarios y extraordinarios. Los gastos ordinarios corren a cuenta del usufructuario, y son aquellos gastos regulares como la tasa de basuras, electricidad, limpieza de escalera o mantenimiento del ascensor, si lo hubiere. El impuesto de bienes inmuebles (IBI) también se considera un gasto ordinario, y debe ser sufragado por el usufructuario.

El nudo propietario se hace cargo de los gastos extraordinarios, que son aquellos derivados de la comunidad y las derramas, si las hubiese. Cualquier modificación estructural de la vivienda -por ejemplo, el cambio de la fontanería o el sistema eléctrico- también correría a cuenta del nudo propietario.

Respecto al seguro del inmueble, una solución salomónica: el nudo propietario aseguraría el continente de la vivienda, y el usufructuario su contenido.

Un aspecto interesante de la venta de la nuda propiedad es que los usufructuarios de la vivienda también pueden alquilarla a un tercero. Dicho de otro modo, los antiguos propietarios del inmueble -quienes retienen el derecho a seguir viviendo en el mismo- no tienen necesariamente la obligación de permanecer en dicho inmueble. Es decir, pueden alquilar la vivienda, complementando sus pensiones con una renta mensual adicional. Por tanto, un usufructuario que decidiera alquilar su vivienda tendría dos fuentes de ingresos simultáneas: por una parte, las ganancias derivadas de la venta de la nuda propiedad; y, por otra parte, las rentas mensuales derivadas del alquiler del usufructo.

La venta de la nuda propiedad es una opción interesante para aquellos propietarios que deseen permanecer en su vivienda habitual y busquen unos ingresos adicionales. El mayor inconveniente de la nuda propiedad es que anula la posibilidad de transferir la propiedad a los herederos, un aspecto que deberá ser valorado.

Cómo valorar una oferta de nuda propiedad

En líneas generales, cualquier oferta de nuda propiedad debe tener en cuenta dos factores fundamentales:

-El valor de la vivienda

-Las características del usufructuario (principalmente, edad y sexo)

La cuestión sobre cómo estimar el valor de mercado de una vivienda ya ha sido tratada anteriormente (ver aquí). En síntesis, comparando precios de viviendas similares cerca de la nuestra y consultando a profesionales del área como agentes inmobiliarios y tasadores. En lo que aplica a la oferta de nuda propiedad, a mayor valor de mercado de la vivienda, mayor valor de dicha oferta.

Sobre las características del usufructuario, atienden básicamente a un objetivo: cuantificar el tiempo que la vivienda no estará a disposición del nudo propietario. En otras palabras, estimar el tiempo que el usufructuario disfrutará del inmueble (1)*

Por tanto, a mayor tiempo de disposición de la vivienda por parte del usufructuario -es decir, mayor esperanza de vida-, recibiremos una menor oferta por la nuda propiedad de nuestro inmueble.

Hechas las consideraciones previas, vayamos con la valoración. En una primera aproximación al valor de la nuda propiedad, considere la siguiente pregunta: ¿cuánto estaría dispuesto a recibir por una oferta de nuda propiedad de su vivienda si falleciese hoy mismo? La respuesta es clara: el precio de mercado de la vivienda. Una cifra superior no sería factible, pues el precio de mercado de su vivienda es lo máximo que alguien estaría dispuesto a pagar por ella. Por otro lado, usted no estaría dispuesto a rebajar el precio de su vivienda, pues el comprador disfrutaría desde ya mismo del uso de la misma. Por tanto, un límite superior o techo de la oferta de nuda propiedad será siempre el precio de mercado de la vivienda.

En una segunda aproximación, considere la siguiente situación (algo macabra, verdaderamente): imagine que, con certeza, sabe que fallecerá en, digamos, diez años exactos, ¿cuál sería la oferta por la nuda propiedad de su vivienda? Un cálculo aproximado sería el siguiente: sabiendo que el comprador no dispondrá del inmueble durante los próximos diez años, éste deseará descontar del precio de mercado de la vivienda el valor monetario de no disfrutarla durante ese tiempo. ¿Se les ocurre alguna forma de cuantificar el valor de una vivienda que no se dispone durante un tiempo?

Efectivamente, el precio del alquiler da una idea de cómo estimar el coste de los recursos que el comprador deja de percibir en virtud del usufructo. El comprador puede hacerse el siguiente planteamiento: no disponer de la vivienda en diez años es similar a perder -dejar de ingresar- un hipotético alquiler sobre la misma durante esos diez años. Por tanto, el valor de la nuda propiedad será el valor de mercado de la vivienda menos el valor total del alquiler durante el tiempo que no será disfrutada por el nuevo propietario, es decir,

Valor nuda propiedad = valor mercado vivienda – alquiler (mensual) x nº meses disfrutada por el usufructuario

Un caso práctico

Efectivamente, la cuestión radica en conocer el tiempo de disfrute que tendrá el usufructuario, algo que depende enormemente de características intrínsecas del individuo como la edad o el sexo, entre otras. Afortunadamente, existen profesionales (los actuarios) que son capaces de cuantificar la longevidad del individuo, y traducir esta variable en términos monetarios. En este sentido, me gustaría compartir algunos cálculos que hemos realizado desde nuestro Grupo de Investigación Actuarial y Financiera Intelact en la Universidad Carlos III de Madrid, donde desarrollamos una línea de investigación en longevidad y cuyas estimaciones pueden serles útiles como guía para valorar una oferta de nuda propiedad. Los resultados vienen recogidos en la Tabla 1:

Valor de una nuda propiedad

Nota: Los valores de la nuda propiedad se han calculado para diferentes precios de mercado de la vivienda, y diferentes sexos y edades del usufructuario

 

La Tabla 1 muestra los diferentes valores de una oferta de nuda propiedad. Como pueden observar, esta alternativa para complementar una pensión pública se antoja más interesante a partir de edades superiores a 70 ó 75 años, donde la cuantía percibida es mayor. Además, existen diferencias notables respecto al sexo debidas a la mayor esperanza de vida de las mujeres frente a los hombres.

En definitiva, la venta de la nuda propiedad es una opción para aumentar los ingresos durante la jubilación utilizando la vivienda en propiedad. Esta alternativa puede resultar interesante a aquellas personas que prefieren seguir residiendo en su domicilio habitual y no tienen como prioridad transferir la propiedad del inmueble a sus herederos. Como hemos visto, el valor del inmueble y la esperanza de vida del usufructuario son determinantes a la hora de cuantificar una oferta de nuda propiedad, resultando una opción interesante para aquellas personas de edades más avanzadas.


(1)* A partir de aquí, necesitaremos abordar el aspecto de la valoración desde un punto de vista puramente técnico. En ese sentido, por favor, permítanos abstraer de los razonamientos que siguen el carácter personal y humano que puede tener una tarea tan sensible como cuantificar la vida humana.

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Pedro Serrano Hace 7 días
El lugar de liquidación del impuesto de sucesiones (IS) es el domicilio del fallecido o, si tiene varios, aquel en el que haya residido durante los últimos 5 años. Como hay CCAAs que bonifican el IS, algunos contribuyentes se decantan por esta opción para minimizar los gastos fiscales. Importante: este cambio de domicilio debe ser real y efectivo, pues en caso contrario está sancionado por ley. Mi sugerencia: busque un buen asesor fiscal sobre las opciones disponibles en su caso particular.
Pedro Serrano Hace 7 días
Gracias por su comentario, Pilar. La nuda propiedad forma parte del patrimonio del nudo propietario. En caso de transmitir dicha nuda propiedad en herencia, el funcionamiento sería idéntico al de transferir cualquier otro bien de su propiedad. Respecto a la fiscalidad, esta transmisión de patrimonio está sujeta a i) el impuesto de sucesiones, cuya cuantía depende de su CCAA; y ii) la plusvalía municipal, que depende del ayuntamiento.
Pilar Hace 7 días
Soy Nuda propietaria. Al morir la persona usufructuaria, ¿pueden mis hijos heredar la vivienda sin excesivos gastos a hacienda?