Comprar una vivienda no siempre significa que todos los trámites hayan terminado al salir de la notaría. Existe una gestión posterior que muchos propietarios dejan pendiente: inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.

El economista y perito judicial inmobiliario José María Páez ha advertido sobre esta situación en sus redes sociales. Su mensaje se dirige especialmente a quienes, después de firmar ante notario, guardan la escritura sin comprobar que el cambio de titularidad haya quedado reflejado registralmente.

La inscripción en el Registro de la Propiedad no es, con carácter general, un requisito obligatorio para que una compraventa de una vivienda sea válida. De hecho, el Código Civil establece que, cuando la venta se realiza mediante escritura pública, su otorgamiento equivale a la entrega del inmueble, salvo que de la propia escritura se desprenda lo contrario.

Qué ocurre si la vivienda no aparece a nombre del comprador

El problema está en la protección frente a terceros. La Ley Hipotecaria establece que los títulos de dominio que no estén inscritos no perjudican a terceros y contempla una protección específica para quienes adquieren de buena fe y a título oneroso de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir el inmueble.

Por este motivo, dejar una compraventa sin inscribir puede generar complicaciones si posteriormente aparecen otros derechos sobre la vivienda o si el antiguo propietario realiza alguna operación que afecte al inmueble.

La situación registral también puede convertirse en un obstáculo cuando el propietario quiera vender la casa, solicitar financiación utilizando el inmueble como garantía o realizar determinadas operaciones sobre ella. El Registro permite que terceros conozcan quién figura oficialmente como titular y qué cargas o derechos constan sobre la finca.

@josemariapaez

Firmaste, pagaste y tienes las llaves. Pero si esa escritura nunca llegó al Registro, para todo el mundo esa casa sigue siendo del vendedor. Inscribirla cuesta unos 250 € en un piso normal. No hacerlo puede costarte un pleito. Si conoces a alguien que compró al contado y nunca volvió a saber del Registro, mándale esto.

♬ sonido original - José María Páez ⚡️ Alerta

Los Registradores de España también han destacado la importancia de mantener actualizada la situación registral de los inmuebles para aportar seguridad jurídica y protección frente a terceros.

La escritura no sustituye al Registro

Una de las cuestiones que puede generar confusión es pensar que, por tener la escritura firmada ante notario, el inmueble aparece automáticamente a nombre del comprador en el Registro.

Son trámites diferentes. La escritura pública documenta la operación y puede producir la transmisión de la propiedad conforme a las reglas civiles, mientras que la inscripción permite que esa titularidad quede reflejada en el Registro y proporciona la protección registral prevista legalmente.

Por eso, guardar la escritura en casa y no comprobar posteriormente la situación registral puede dejar una operación inmobiliaria sin completar desde el punto de vista registral.

Un problema que puede aparecer años después

El riesgo puede pasar desapercibido durante mucho tiempo porque el propietario puede vivir con normalidad en la vivienda y disponer de la escritura que acredita la compraventa.

Las dificultades pueden aparecer años después, por ejemplo, cuando se intenta vender el inmueble, constituir una hipoteca o solucionar una incidencia relacionada con la titularidad.

Además, si en el Registro continúa figurando el anterior propietario, pueden surgir conflictos que obliguen al comprador a acreditar documentalmente que adquirió la vivienda y a defender sus derechos frente a terceros.

La propia Ley Hipotecaria establece que los derechos sobre inmuebles que no estén inscritos no perjudican a terceros y regula la protección del tercero que adquiere de buena fe y a título oneroso de quien figura en el Registro con facultades para transmitir.

Qué debe comprobar el propietario

Después de comprar una vivienda, conviene comprobar que la inscripción registral se ha realizado correctamente y que la finca aparece a nombre del nuevo propietario, además de revisar que los datos del inmueble y las posibles cargas sean correctos.

La escritura pública es un documento fundamental de la operación, pero la situación registral constituye una capa adicional de seguridad jurídica. Por eso, quienes compraron una vivienda hace años y no saben si la operación llegó a inscribirse pueden comprobar la situación actual de la finca mediante una nota simple del Registro de la Propiedad.

En definitiva, tener la escritura de una vivienda no significa que haya que dar por terminado todo el proceso. La inscripción registral no es, con carácter general, la que convierte al comprador en propietario, pero sí resulta especialmente relevante para que su derecho quede publicitado y pueda beneficiarse de la protección que ofrece el sistema registral frente a terceros.