Para un sénior, comprar una segunda residencia vacacional, cambiar de casa a una mejor, o comprar vivienda habitual tras un divorcio, no es sencillo. Si en esa ecuación es necesario pedir una hipoteca, las cosas se complican. A partir de los 50 o 55 años conseguir financiación bancaria se pone cuesta arriba. Y a partir de los 60, obtener una hipoteca es más difícil que escalar una pared vertical.
No hay una edad límite para pedir una hipoteca ni directrices del Banco de España al respecto. Cada entidad tiene sus propias normas. El problema de la financiación para una persona mayor va mucho más allá de tener que contar con la entrada para la vivienda. En muchas ocasiones, sencillamente, el mercado hipotecario está cerrado para ellos.
La banca no establece un límite de edad para pedir una hipoteca, sino una edad máxima para dejar saldada dicha hipoteca. Es decir, la edad del titular que pide la hipoteca, más el plazo de amortización, no pueden superar la edad límite establecida por cada entidad. Cada banco tiene su propia política, y dicha edad oscila entre los 70 y los 80 años, siendo los 75, la más habitual. En general, “las entidades no quieren que personas de 70 años o más sigan endeudadas con un préstamo hipotecario ya que con la jubilación la capacidad económica de los clientes desciende considerablemente”, asegura Laura Martínez, portavoz de iAhorro.
Dicho esto, pensar en una hipoteca a largo plazo, es decir, con un una de amortización de 30 años, es casi inviable para un sénior. Los 45 años es la edad límite para pedir una hipoteca a 30 en la mayor parte de los bancos. Alguno, incluso lo rebaja a 40 años.
Con 55 años, solo se puede aspirar a conseguir una hipoteca a 20 años y a partir de esa edad, los plazos van en disminución, lo que se traduce en cuotas más altas. “Podríamos establecer un tope en los 50 o 55 años con hipotecas de unos 10 o 15 años como máximo. También depende del importe, no es lo mismo hablar de una hipoteca de 100.000 euros que una de 500.000 euros”, advierte la portavoz de iAhorro.
Aunque hay algunas que establecen los 70 como edad tope para que una hipoteca quede saldada, el grueso de las entidades financieras establece los 75 años. Así, un cliente con 65 años podrá obtener en estas entidades una hipoteca con un plazo de amortización de 10 años. Con 60 años ese plazo se alargará hasta los 15 años. A los 50 años, se podrá obtener una hipoteca con un plazo de amortización máximo de 25 años.
Por último, hay que destacar el caso de Banco Santander, así como de su banca online, Openbank. Se trata de la única entidad financiera que permite alcanzar los 80 años tras sumar la edad del titular que solicita la hipoteca y el plazo de amortización. Así, Santander es el único que banco que ofrece hipotecas con un plazo de amortización de 30 años a clientes cuya edad esté en los 50 años. A los 65 años, llegará a conceder préstamos hipotecarios con un plazo de 15 años.
Más allá de los criterios estandarizados, las entidades analizan cada petición de hipoteca. “Siempre se estudian los casos concretos. Los bancos hacen publicidades de sus productos con datos genéricos, pero luego no hay una hipoteca igual que otra igual que no hay una persona igual que otra”, asegura Laura Martínez. “Cada hipoteca es diferente y ahí está la clave, en la capacidad de negociación de los clientes”, añade. "Dicho esto, es muy difícil que a una persona mayor de 70 años pueda conseguir una hipoteca".
La demanda hipotecaria por parte de sénior es escasa. “Del total de hipotecas que firmamos en iAhorro solo un 2% lo firman personas mayores de 55 años”, confirman desde el comparador hipotecario. “No hay mucha demanda por parte de personas de esta edad, normalmente están ya en otra fase de su vida, que en muchos casos es terminando de pagar su primera hipoteca, e incluso la segunda, si tienen una residencia vacacional”.
Sin embargo, los expertos apuntan a que esta demanda crecerá en el futuro. En primer lugar, porque ahora los jóvenes se emancipan más tarde, tardan en encontrar estabilidad laboral y dan el salto a la compra desde el alquiler, también mucho más tarde. Así, crecerá la demanda hipotecaria alrededor de los 50 años. Al tiempo, los sénior de 60 y 65 años tienen hoy en día tienen otros planteamientos vitales. Conscientes de tener aún mucha vida por delante, no renuncian a disfrutar en su etapa dorada.
Durante la burbuja inmobiliaria, justo antes del estallido de la crisis financiera de 2008, se concedían hipotecas por el mismo importe del precio de la vivienda, incluso en ocasiones el dinero concedido superaba el 100%. Se tasaba por encima, para que los clientes dispusieran una liquidez adicional, por ejemplo, para amueblar la casa. Plazos de amortización de 40 años eran habituales, e incluso se llegaron a ver hipotecas a 50 años. La antigua caja de ahorro BBK fue la primera entidad en España que ofreció hipotecas a 50 años.
Algo que hoy, parece impensable. Aunque las entidades financieras tienen libertad para establecer los plazos de amortización de sus productos crediticios, la recomendación del Banco de España es que no se concedan hipotecas a más de 30 años y que tampoco se presté más del 80% del valor de tasación de la vivienda. Y para los compradores, la recomendación del regulador bancario es que la cantidad de dinero destinada a pagar las cuotas de una hipoteca no supere el 35% de los ingresos mensuales netos de los titulares.
La banca no establece una edad máxima para pedir hipoteca, pero ponen el acento en el plazo de amortización. Que una vez alcanzado, el cliente no supere una edad que, como hemos visto, oscila entre los 70 y 80 años.
Conseguir o no una hipoteca, no depende solo de la edad y los plazos de amortización. Hay otros factores que intervienen: como si el titular cuenta con ahorros previos, sus ingresos mensuales y si éstos son o no estables, si cuenta con avales o seguros…
Parafraseando a la célebre frase de uno de los asesores de Bill Clinton en su exitosa campaña en 1992 que le llevó hasta la Casa Blanca: ¡Es la economía, estúpido!, podríamos decir que es el riesgo, la clave de todo. Y para la banca, un sénior tiene un mayor riesgo de no devolver la hipoteca. No existe un límite legal de edad para la concesión de una hipoteca, ni una recomendación del Banco de España al respecto. Cada entidad financiera establece sus propias normas en función de lo que determine su departamento de riesgos.
En general, las condiciones que exigen los bancos a las personas con mayor edad son diferentes a las exigidas a los más jóvenes para cubrir ese mayor riesgo. Por ejemplo, pueden pedir un seguro de vida. Y también se puede minimizar el riesgo con un aval de una persona más joven que acredite un nivel de ingresos determinado.
“En la oferta comercial las entidades ponen unos criterios que luego se terminan de concretar en función de las condiciones económicas del cliente. Por ejemplo, un cliente que avale la hipoteca con otra propiedad y que por ejemplo tenga una jubilación muy alta tendrá más opciones de alargar el préstamo hasta los 80 años, también hay que tener en cuenta que esto no es lo más habitual” explica la portavoz del comparador iAhorro. También confirma que “en muchos casos, estos clientes de avanzada edad ponen a un hijo como cotitular de esta hipoteca, esto hace que sea más fácil conseguir un plazo más largo para el préstamo hipotecario”.
Hace apenas unas décadas, divorciarse en la edad madura era un tabú. Ya no lo es. El año pasado, de acuerdo a las cifras sobre divorcios, separaciones y nulidades del Instituto Nacional de Estadística (INE), se divorciaron en España 81.302 parejas, de las que 33.483 eran mayores de 50 años (22.649 tenían entre 50 y 59 años, 8.353 entre 60 y 69 y 2.481, tenían 70 o más años). Y de las 3.210 separaciones, 1.798 correspondieron a mayores de 50 años.
“Los matrimonios mayores se lo piensan mucho para dar el paso” asegura Isabel López Paños, abogada de familia de Hernández Echevarría Abogados, por motivos económicos, “especialmente en el caso de las mujeres que no han trabajado”. Dónde vivir y con qué ingresos son los principales temores. "El económico es uno de los frenos más importantes a la hora de divorciarse” en edades maduras, confirma Inés Alberdi, precursora de la Sociología de Género en España, partícipe de la ley del Divorcio de 1981 y primera mujer española Directora Ejecutiva del Fondo de las Naciones Unidas para las Mujeres (UNIFEM). “Si hablamos de una pareja ya mayor y asentada económicamente, con buenos medios, es más fácil tomar la decisión, porque para ellos supone un problema menor”, añade.
Es cierto que los mayores suelen estar liberados de cargas, con la hipoteca ya pagada y con los hijos independizados. Pero “un divorcio, al final, es dividir dos economías”, indica López Paños. Y en este punto, el de la vivienda es un tema capital. Como norma general, “tras un divorcio entre personas mayores, se suele vender la vivienda habitual, y la segunda residencia cuando la hay, para poder comprar, cada uno, otra propiedad, generalmente más pequeña y económica”, nos cuentan fuentes del sector inmobiliario. “Suman todo su patrimonio y ahorros para poder comprar sin pedir hipoteca”.
Los problemas aparecen cuando los cónyuges tienen una economía más ajustada, con un patrimonio escaso. Aun contando con vivienda en propiedad, si ésta es relativamente pequeña, su venta puede no ser suficiente para que dos personas, por separado, accedan al mercado inmobiliario.
Pese a que aún son pocos los mayores que viven de alquiler, el número de los que se ven abocados al arrendamiento, está creciendo. Como hemos visto, el divorcio, cuando el patrimonio es escaso, es una de las principales causas. Según el III Barómetro del Consumidor sénior, elaborado por el centro de investigación Ageingnomics de la Fundación Mapfre, “Ocho de cada 10 sénior residen en una vivienda en propiedad, la mayoría de ellos sin préstamos ni hipotecas”. Pero, ¿y ese otro 20%?
El III Observatorio Vía Célere de la vivienda en España, sitúa el porcentaje de mayores de 55 años que viven en régimen de alquiler en el 24%. A partir de los 65 años, ese porcentaje se sitúa en el 10%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En el mercado inmobiliario, los mayores son más vulnerables. Tienen muchas más dificultades para convertirse en propietarios, ante la imposibilidad de obtener una hipoteca. De hecho, un 47% de los inquilinos mayores de 55 años no pueden comprar por la incapacidad de acceder a la financiación, según Vía Célere. Además, también sufren más las bruscas variaciones de precios en el mercado libre del alquiler.
El esfuerzo económico para alquilar una vivienda respecto al salario se ha disparado, y para un pensionista, hasta un punto dramático. Según el informe ‘Políticas de vivienda y su incidencia en el largo plazo’, elaborado por EY para ASPRIMA. “El esfuerzo que es necesario hacer para alquilar asciende a un 103% de la pensión media, habiéndose deteriorado esta ratio del 46,7% que necesitábamos en el año 97 hasta el 103% actual”.
