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Nuda propiedad y renta vitalicia: la competencia de la hipoteca inversa para complementar la pensión

Pepa Montero

Domingo 20 de octubre de 2019

6 minutos

Tener una 'pensión' perpetua a cambio de vender el piso, sin salir de él, es clave, según Vittalias

Nuda propiedad y renta vitalicia: fórmulas en auge entre mayores de 70 años solos con piso

Para las personas mayores de 65 años, la venta de la nuda propiedad, combinada con la contratación de una renta vitalicia, es una fórmula cada vez más utilizada: en unos casos porque la persona quiere (o necesita) sacar jugo a su vivienda para recibir a cambio una renta perpetua con la que complementar la pensión pública; y en otros casos, por necesidades puntuales de financiación; o incluso por mantener un mayor nivel de vida. Aunque el producto está concebido para mayores de 65 años, es a partir de los 70 años cuando se aprovechan las mayores ventajas fiscales. En todos los casos, la persona vende su casa, en una operación ante notario mediante escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad, a cambio de lo cual recibe una renta mensual (o en un solo pago, según se negocie), pero conserva el uso y disfrute y, por tanto, puede seguir residiendo en su vivienda (pagando solo los gastos ordinarios) hasta que fallezca.

Eso sí, hay que tener en cuenta que esta compraventa no se puede deshacer. "La venta del inmueble no admite cancelación, salvo si el adquiriente dejara de pagar la renta mensual. En el hipotético caso de impago, la escritura contiene una condición resolutoria, por la cual la persona mayor recupera la plena titularidad de la vivienda, sin perjuicio de las mensualidades ya percibidas hasta ese momento. En la propia escritura se garantiza a la persona mayor la posibilidad de renunciar al derecho de uso y disfrute de la vivienda, percibiendo desde esa fecha un pago superior al que estuviera cobrando", detalla Sergio Seisdedos, director general de G4T Group, un grupo de sociedades de ámbito familiar que opera en el mercado inmobiliario y geriátrico, entre ellas, Vittalias (@vittalias).

 

EDAD DE LOS CONTRATANTES DE RENTA VITALICIA

Edades de contratantes de renta vitalicia
Fuente: Vittalias

 

El retrato robot de una persona que contrata una renta vitalicia es el de alguien con una edad entre los 70 y los 74 años (suponen el 27% del total), seguidos de cerca por clientes con edades comprendidas entre los 75 y los 79 años, que representan el 23%, de acuerdo a las estadísticas facilitadas por Vittalias. Como dato llamativo, destaca el 6% de personas con más de 90 años que se deciden a hacer una renta vitalicia.

El 74% son propietarios de pisos, mientras que el 26% poseen una casa, lo que se explica por el hecho de que la mayoría de las operaciones (el 43%) se realizan en una gran capital, fundamentalmente Madrid y Barcelona. Entre los 70 y los 80 años, la mayoría de los contratantes de renta vitalicia son hombres, aunque a partir de los 85 años predominan las mujeres, debido a la mayor longevidad femenina.

En cuanto al valor de los inmuebles que venden esas personas mayores (conservando el usufructo), el 52% de los mismos supera los 250.000 euros. Existe otro 38% de pisos que se intercambian con un valor cifrado entre los 100.000 y los 249.000 euros, y únicamente el 10% de los inmuebles utilizados para formalizar una renta vitalicia está tasado en menos de 99.000 euros.

 

VALOR DEL INMUEBLE DE QUIENES REALIZAN UNA RENTA VITALICIA

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Fuente: Vittalias

 

Atendiendo al retrato robot de los clientes de estos productos, la gran mayoría, en concreto el 60%, son personas que viven solas en su vivienda habitual, lo que no quiere decir que no tengan familiares o herederos. 

En cuanto al estado civil, el 32% son viudos, el 25% solteros y el 3% separados. "Las estadísticas nos dicen que el 40% de quienes contratan una renta vitalicia son casados y, esto es muy significativo, el 52% de los clientes de este producto tienen hijos", asegura Sergio Seisdedos, director general del Grupo G4T, que además de Vittalias engloba a la empresa Rentalias (@rentalias). Precisamente, los hijos son quienes más llaman interesándose por las características de la nuda propiedad con renta vitalicia, "debido a la preocupación por sus mayores, muchos de ellos con una reducida capacidad adquisitiva, y en busca de una renta compensatoria que les ayude a mantener su nivel de vida", remacha Seisdedos, que recuerda que España será, en 2050, uno de los países del mundo con más personas por encima de los 65 años. 

Quien compra la nuda propiedad también hace negocio

Evidentemente, en estas transacciones existen dos partes: la persona mayor que vende su casa, y la persona (o sociedad) que compra la vivienda (con el mayor dentro) y que se obliga a pagarle a aquél la renta vitalicia, generalmente mensual. También para esta segunda parte, la operación supone un negocio. “Invertir en la nuda propiedad de bienes inmuebles es una solución muy acertada que despega entre los inversores entre 35 y 55 años, ya que se trata de un producto financiero seguro y rentable”, afirma Albert Juan-Torres (@ajuantorres), director comercial de Rentalias, firma especializada en la inversión de activos inmobiliarios y compra de nuda propiedad y rentas vitalicias.

Más en detalle, el comprador adquiere la nuda propiedad del inmueble, con una rebaja del 30%-40%, lo que a priori ya significa un negocio. A cambio, le entrega al vendedor una renta fija acordada mensualmente, que no se revaloriza ni se actualiza con el IPC, con lo cual, conforme pasen los años, el valor real de esa renta será menor. En el momento del fallecimiento de la persona mayor, de manera automática, el comprador-inversor pasa a disponer de la plena propiedad del inmueble.

Los operadores piden mejoras fiscales y transparencia 

Para el director general de Rentalias, las principales ventajas sociales y personales de estos productos son “la tranquilidad de percibir una segunda pensión sin dejar de vivir en la vivienda, además de su atractivo fiscal. Existen asimismo diferentes modalidades de rentas vitalicias, que se adaptan a las necesidades del contratante, entre ellas la renta por traslado a una residencia", detalla Albert Juan-Torres.

 

Sergio Seisdedos (Vittalias) y Albert Juan-Torres (Rentalias), en la presentación del informe sobre renta vitalicia
Sergio Seisdedos (G4T Group y Vittalias) y Albert Juan-Torres (Rentalias), en la presentación del informe sobre renta vitalicia.

 

Una primera ventaja fiscal es que los mayores de 65 años no pagan IRPF por los beneficios obtenidos por la venta de la vivienda habitual. Pero estas personas sí que deben tributar por la renta vitalicia que reciben, de acuerdo a la siguiente escala: 

-Entre 60 y 65 años, se tributa por el 24% de la renta obtenida.

-Entre 66 y 69 años, se tributa por el 20% de la renta percibida.

-A partir de 70 años, se tributa por el 8% de la renta recibida.

Los operadores en este mercado reclaman tres grandes tipos de medidas para mejorar el sistema de renta vitalicia: fiscalidad, mayor transparencia legal y coordinación entre organismos. Así, Sergio Seisdedos plantea que “puede haber cierto recorrido de mejora, como por ejemplo la reducción o eliminación, para vendedores a partir de los 65 años, del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente denominado plusvalía municipal”.

Asimismo, el director general del G4T Group ve necesaria “una legislación más específica sobre operaciones de compraventa de nuda propiedad con delimitaciones normativas claras y análisis de la profesionalidad de los actores”. Y, como añadido, "que las comprobaciones de fe de vida de pensionistas puedan ser consultadas para seguridad de los inversores que les pagan la renta vitalicia”.

Margen para crecer, según Unespa

Este mercado tiene mucho margen para crecer, según los expertos, debido a que cada vez harán falta más recursos económicos para financiar la creciente longevidad, una situación que puede agravarse con la problemática de las pensiones a medio plazo, y por el hecho de que los españoles ahorran poco para la vejez. Pero, en cambio, el 80% de los mayores de 65 años es propietario de su vivienda, lo que hace augurar una tendencia al alza de operaciones como la renta vitalicia inmobiliaria, la hipoteca inversa o la venta con alquiler garantizado, todos ellos productos que compiten por atraer a ese segmento de clientes mayores, que puede necesitar ingresos extras con los que complementar la pensión.

La mayor información y cultura financiera de la población también impulsan el despegue de este tipo de productos, como atestiguan las estadísticas de Unespa (@UNESPA) sobre la conversión de patrimonio en renta vitalicia, que ha experimentado un fuerte incremento, desde los 8.638 mayores que formalizaron una renta vitalicia al cierre de marzo de 2017 y los 29.023 contabillizados a finales de junio de 2019.

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