En un contexto en el que la pensión pública a menudo resulta insuficiente para afrontar el encarecimiento de la vida y sufragar los gastos que conlleva la mayor longevidad, cada vez más jubilados se plantean monetizar su vivienda para obtener ingresos complementarios.

"La vivienda inversa emerge como una solución financiera para quienes valoran sobre todo la tranquilidad en su jubilación. Es una fórmula que consiste en la venta de la casa, por la cual la persona recibe un importe monetario que complemente su pensión, con la ventaja de que puede seguir viviendo en su hogar hasta el final de sus días, mediante un contrato de alquiler sin coste alguno adicional", explica Felipe de los Ríos, socio de Almagro Capital, firma pionera en España en el desarrollo de la oferta de la vivienda inversa.

Frente a otras opciones, como la hipoteca inversa o la nuda propiedad, la vivienda inversa destaca por "ofrecer un equilibrio seguro y flexible: proporciona mayor liquidez en vida, con exenciones fiscales, garantiza la tranquilidad habitacional absoluta (incluso si la persona supera la esperanza de vida calculada) y protege el dinero del alquiler no consumido para entregárselo a los herederos en caso de fallecimiento prematuro", según detalla De los Ríos en su entrevista con 65YMÁS:

PREGUNTA.- ¿Qué es exactamente el modelo de vivienda inversa que comercializa Almagro Capital?

RESPUESTA.- Es una solución de monetización de la vivienda, que consiste en un contrato de compraventa con un contrato de arrendamiento. En Almagro Capital compramos casas de personas que quieran monetizar su ahorro y firmamos un contrato de arrendamiento vitalicio que les cubre toda la esperanza de vida. La peculiaridad es que detraemos todo el importe del alquiler que calculamos que esa persona va a vivir desde el primer día, de forma que recibe en el primer momento un importe por la venta de su vivienda y el resto del dinero cubre el alquiler. ¿Qué ventajas tiene frente al modelo de la nuda propiedad? Fundamentalmente, que si la persona decide marcharse de la casa por decisión propia antes de tiempo (cambian sus circunstancias, quiere irse a vivir al pueblo, una residencia, etc.), pasarán a recibir todo el importe no consumido de una sola vez, en el momento en que abandonen su hogar. En el caso de que la persona tenga la mala fortuna de fallecer antes de lo que en teoría debía tocarle por esperanza de vida, serán sus herederos quienes recibirán ese dinero. 

 P.- ¿A quién le puede interesar más la vivienda inversa? ¿Cuál es el público objetivo al que va dirigida?

R.- Es una fórmula que, en principio, interesa a toda persona mayor de 65 años con vivienda en propiedad, que desee realizar una planificación financiera para disfrutar en vida del ahorro de su vivienda. Hay que tener en cuenta que en España muy poca gente tiene planes de pensiones privados y las pensiones públicas no suelen ser suficientes para cubrir toda la vida en jubilación. Aquí surge la alternativa de utilizar la vivienda para complementar la pensión. Como decía, el modelo de la vivienda inversa interesa desde los 65 años, por su beneficio fiscal de no pagar plusvalía ni IRPF, pero es especialmente interesante desde los 75-80 años, cuando es más probable que se empiecen a necesitar cuidados y el dinero en ese momento comienza a ser realmente importante.

"La vivienda inversa ofrece mucha tranquilidad"

P.- ¿Cuáles son los requisitos básicos para acceder a este producto?

R.- Es fundamental poseer la vivienda en propiedad y que esté libre de cargas. Si una persona que sopesa contratar una vivienda inversa tiene alguna deuda o ha realizado antes una hipoteca inversa, también podría acceder a este producto, pero debe saber que con el dinero que perciba tendría que cancelar esas cargas.

P.- Desde Almagro Capital explican que la vivienda inversa ofrece un importe superior al de la hipoteca inversa...

R.- La vivienda inversa es un producto que ofrece mucha tranquilidad. En el mercado español existen varias soluciones para lograr dinero por la vivienda, y si la intención de la persona es conseguir el máximo dinero posible, lo va a obtener vendiendo su casa y yéndose a otra. Ahora bien, si la decisión se basa en la tranquilidad de una planificación financiera a futuro, existen dos grandes productos: hipoteca inversa y vivienda inversa. Para escoger, hay que hacerse dos preguntas: ¿necesita la persona dejar la vivienda en herencia? ¿O necesita vivir en su casa hasta el final? En el primer caso, una persona que necesite que la casa no salga de la familia, el producto indicado sería la hipoteca inversa, que aporta mucho menos dinero (puede incluso ofrecer un 30%-40% del valor de la vivienda), pero permite que la casa sea heredada por la familia, aunque también tiene un riesgo de longevidad; es decir, si la longevidad de la persona que contrata una hipoteca inversa es 15 o 20 años, y debe pagar un 6,5% de interés anual compuesto, la deuda final acumulada será un fuerte peso para sus herederos. En el segundo caso, una persona que no necesita o no quiere legar la vivienda, el producto más indicado es la vivienda inversa: va a recibir más dinero que con una hipoteca inversa a cambio de perder la propiedad, aunque podrá vivir en la casa hasta el final, sin pagar nada extra de alquiler.

P.- ¿Cómo se materializa un contrato de vivienda inversa?

R.- En Almagro Capital podemos ofrecer al cliente una gran cantidad como desembolso inicial, o bien podemos ofrecer una renta mensual garantizada, de modo que la persona estará recibiendo un importe durante toda su vida. Y si tienen la mala fortuna de fallecer al poco tiempo de contratar este producto, deben saber que la misma cantidad de valor de venta de su casa la van a recibir sus herederos, para que nunca tengan la sensación de que han malvendido la propiedad. Ofrecemos ambas posibilidades y que la gente elija la que mejor le convenga según sus circunstancias. A efectos fiscales, se trata de una compraventa con contrato de arrendamiento, así que todo el importe que reciben por la transmisión (sea pago único o pagos mensuales) tributaría como ganancia de IRPF, pero al ser una venta de vivienda habitual por mayores de 65 años, está exenta de pagar impuestos.

"Si la persona decide irse de la casa, el dinero pendiente de la bolsa de alquiler se le devuelve"

P.- ¿Qué sucede con el dinero de la venta si la persona decide abandonar la casa por voluntad propia?

R.- Cuando firmamos el contrato, le entregamos al cliente una cantidad inicial (la modalidad de pago único es la preferida por las personas mayores) y dejamos otra cantidad que se queda para garantizar el pago del alquiler durante toda la vida. En el momento en que la persona decide irse de la casa, toda la cantidad pendiente de esa bolsa de alquiler se le devuelve. ¿Qué ocurre si la bolsa de alquiler inicial cubría 10 o 15 años de esperanza de vida, y la persona vive más? No cambia nada, no hay que pagar nada extra. Da igual que sean 15, 20 o 35 años los que viva el titular de la vivienda inversa.

P.- ¿En ningún caso la persona tendría que abandonar la vivienda o pagar alquiler extra?

R.- Nunca. La persona tiene cubierta toda su esperanza de vida. No importa los años que viva, no importa la supervivencia que pueda tener respecto a las tablas actuariales. Vivan mucho o poco, la solución habitacional la tienen cubierta de por vida.

P.- ¿Podría resumir las diferencias clave entre vivienda inversa, nuda propiedad e hipoteca inversa?

R.- La hipoteca inversa es un producto en el que se recibe un dinero inicial o unas mensualidades; es una cantidad limitada porque la vivienda se mantiene en la propiedad y el banco o aseguradora tiene que asegurar que el coste del préstamo más los intereses acumulados nunca supere el valor de la vivienda. Al fallecer, los hijos, sobrinos, etc., heredarán la deuda. Es una fórmula menos rentable, pero segura en tanto en cuanto la vivienda permanece en la familia. Entre los riesgos de la hipoteca inversa: en caso de mucha longevidad, el interés de la deuda se acumula en exceso y los herederos pueden verse obligados a vender la casa para hacer frente a la deuda, a la plusvalía municipal y al Impuesto de Sucesiones. Porque la hipoteca inversa no tiene beneficios fiscales. Otra fórmula de monetizar la vivienda puede ser vender la casa e irse de alquiler a una más pequeña y barata, contando con ese diferencial de dinero para pagar su jubilación, pero se corre el riesgo de que de esa casa le expulsen cada 5 o 7 años, subirle mucho el alquiler y, en definitiva, la persona puede acabar sin casa propia y sin ahorros. Existe asimismo la renta vitalicia: pagos mensuales vitalicios, generalmente suficientes para cubrir su vida, a cambio de que la persona que le paga esa renta se quede con la casa el día de mañana. En este caso, si la persona tiene una supervivencia extrema, la operación sale muy rentable; pero si fallece antes de tiempo, la rentabilidad es para quien paga la renta vitalicia. Estos son unos riesgos que hay que asumir. ¿Cuál es la otra solución que es más conocida en el mercado? La nuda propiedad, que ya existía en el Derecho Romano: yo vendo la nuda propiedad hoy, pero conservo el usufructo y puedo vivir gratis en mi casa durante el resto de mi vida. Con este producto, todo el dinero que la persona logra debe distribuirlo durante los años que suponga vaya a vivir. Exige planificarse bien para no gastarlo todo el primer año, pero tendrá la casa pagada durante el resto de su vida.

"Fórmula flexible que equilibra riesgos a corto y largo plazo"

P.- Ustedes apuestan por la vivienda inversa. ¿Qué la hace más interesante?

R.- En Almagro Capital ofrecemos la vivienda inversa. A largo plazo, es muy parecida a la nuda propiedad, porque la persona obtiene una cantidad inicial y con eso cubre el resto de su vida. Hay que subrayar que la vivienda inversa tiene la flexibilidad de que, si la persona tiene que salir de su vivienda o sufre la mala fortuna de fallecer antes de tiempo, existe un pago adicional para sus herederos (o para el titular del contrato, si se marcha voluntariamente de la casa), que da la tranquilidad de que nunca está malvendiendo la vivienda. Dentro de todas las alternativas, consideramos que la vivienda inversa es la que mejor equilibra a corto plazo y a largo plazo. No tiene tantos riesgos como puede ocurrir con la renta vitalicia si la persona vive poco, o como puede ocurrir con la hipoteca inversa o con vender para irte de alquiler a una vivienda, que si vives mucho te puedes quedar sin dinero muy fácilmente.

P.- ¿Para formalizar una vivienda inversa hace falta abogado o notario?

R.- Es recomendable estar asesorado por un abogado, un familiar o alguien de confianza. Y la formalización es muy simple: en la notaría firmamos un contrato de compraventa de la vivienda y, en unidad de acto, firmamos un contrato de arrendamiento en el que le damos las garantías a la persona mayor de que se puede quedar en su hogar. Los dos contratos ante notario. La vivienda inversa de Almagro Capital garantiza a la persona la tranquilidad de que la situación habitacional no va a cambiar. Invertimos en personas de 75-80 años, independientemente de su estado de salud. 

P.- ¿Qué previsiones de futuro tiene sobre este producto y sobre este mercado en España?

R.- En los últimos diez años, desde que llevamos trabajando en este segmento, hemos visto cómo este producto cada vez se conoce más y la gente se familiariza con este tipo de soluciones. Aun así, el interés que suscita la vivienda inversa es todavía muy pequeño para lo que debería ser. En otros países europeos, como Francia, Reino Unido o Alemania, el utilizar la vivienda particular para pagar la jubilación es muy habitual. Son mercados que tienen diez veces el tamaño del español. A favor de España, diré que tiene unas condiciones macroeconómicas que deberían hacernos líderes europeos en este mercado, porque somos el país con mayor tasa de personas con vivienda en propiedad de Europa; y casas que en el 85% están libres de deuda. Por tanto, de aquí a diez años es de prever que estas soluciones cada vez se conozcan más, que la sociedad mire hacia ellas y un mayor número de empresas se interesen por ofrecer productos que ayuden a completar la pensión.