A la hora de vender una vivienda heredada, el momento adecuado para hacerlo no es el único factor implicado a tener en cuenta, también es importantísimo calcular los impuestos que habrá que pagar por la operación. En dicho proceso surge una cuestión muy habitual en torno al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y su implicación a la hora de reducir o no la ganancia patrimonial.

Como explica Idealista, el IBI no puede computarse para rebajar la tributación derivada de la venta, según lo aclarado por la Dirección General de Tributos (DGT) a través de la consulta vinculante V0604-26.

Por qué el IBI no reduce la ganancia patrimonial

Al vender un inmueble, se genera una alteración patrimonial que puede resultar en ganancia o pérdida, determinando su importe por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, de acuerdo a los artículos 33 y 34 de la Ley 35/2006.

Si se trata de una vivienda heredada, el valor de adquisición no es el mismo que el fallecido pagó cuando compró el inmueble. Al ser una herencia, se debe remitir a las normas del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, por lo que el valor estará integrado por el determinado conforme a dicho impuesto (sin exceder el valor de mercado), incrementado por los gastos y tributos inherentes a la adquisición que haya soportado el heredero. La duda planteada en este caso es si el IBI puede formar parte de estos gastos.

En este caso, la Administración recuerda que este impuesto no es un gasto inherente a la adquisición ni la transmisión del inmueble en los términos previstos por la normativa. Consecuentemente, no se puede computar para incrementar el valor de adquisición ni para reducir el de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.

Qué gastos pueden reducir la ganancia patrimonial 

En cambio, la Ley del IRPF sí que permite incorporar determinador gastos y tributos directamente relacionados con la adquisición y transmisión, como el coste de las inversiones y mejoras realizadas, a la vez que se cumplen los requisitos legales y se acreditan de manera documental.

Por un lado, el valor de adquisición puede incrementarse con la parte proporcional del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que corresponde a la vivienda, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como la plusvalía municipal. Se incluyen otros gastos como los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría o asesoramiento y formalización.

Por su parte, el valor de transmisión puede minorarse con los gastos y tributos inherentes a la venta que haya asumido el transmitente. Entre ellos, se encuentran los honorarios de la inmobiliaria, los gastos notariales, la obtención del certificado de habitabilidad o estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios. 

Cómo acreditar ante Hacienda los gastos deducibles

Para tener en cuenta un gasto, no basta con que este sea deducible, el contribuyente debe acreditar su importe y su relación con la operación mediante cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según el artículo 106 de la Ley General Tributaria.

Para ello, se deben conservar las facturas, justificantes de pago, escrituras y demás documentación relacionada con la aceptación de la herencia o la posterior venta del inmueble, ya que es el contribuyente el que tendrá que acreditar que esos gastos cumplen con los requisitos exigidos para su inclusión en el cálculo de la ganancia patrimonial.

Por tanto, la consulta confirma que solo pueden conmutarse a estos efectos los gastos previstos por la normativa tributaria y acreditados debidamente, excluyendo los costes derivados de la titularidad o tenencia del inmueble, como el IBI.