Vender una vivienda heredada: las exenciones del IRPF si tienes más de 65 años

Vender una vivienda heredada puede tener consecuencias fiscales, pero no siempre hay que pagar en el IRPF. Todo depende de tu situación personal, de cómo se use la vivienda y de cómo se calcule la ganancia. Y las personas mayores tienen importantes ventajas en este sentido.

Según explica la Agencia Tributaria, cuando se vende un inmueble se genera una ganancia o pérdida patrimonial. Esta se calcula por la diferencia entre lo que le costó adquirir ese bien y el precio al que lo vende. En el caso de una herencia, ese "coste" no es lo que pagó en su día el fallecido, sino el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, que será el punto de partida para Hacienda.

Sin embargo, si tienes más de 65 años y la vivienda que vendes es tu residencia habitual, la ganancia patrimonial está totalmente exenta de tributar. Este beneficio también se extiende a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. No importa el precio de venta ni el beneficio obtenido. 

Un detalle relevante que señala la Agencia es que esta ventaja se aplica incluso si el titular vende la nuda propiedad, siempre que se reserve el usufructo vitalicio y continúe residiendo en la casa. Para beneficiarse de esta medida, el inmueble debe ser la residencia habitual en ese momento o haberlo sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. No obstante, esta exención no se aplica cuando la propiedad ya está previamente repartida entre distintas personas y cada uno transmite su derecho correspondiente.

Otra opción es reinvertir en otra vivienda habitual. Según la Agencia Tributaria, la ganancia también queda exenta si el importe total de la venta se utiliza para adquirir o rehabilitar una nueva vivienda habitual. Para beneficiarse de esta exención, es necesario hacerlo en un plazo máximo de dos años e indicar en la declaración que se quiere aplicar esta opción. Si solo se reinvierte una parte del dinero, solo esa parte quedará exenta.

Si tienes más de 65 años, la venta de tu vivienda habitual está exenta de IRPF. Fuente: BigStock.

Gastos que restan al pagar en el IRPF

No todo el dinero que recibe por la venta se considera beneficio. La Agencia Tributaria permite restar varios gastos, lo que puede reducir de forma importante lo que tendrá que pagar.

Por una parte, está lo que se suma al valor de adquisición, que serían el valor que se declaró en la herencia (Impuesto de Sucesiones), los gastos que pagó entonces (notaría, registro o impuestos) y el dinero invertido en mejoras (reformas que hayan aumentado el valor o la habitabilidad). Por el contrario, los gastos habituales de mantenimiento no se tienen en cuenta a estos efectos.

Por otra parte, los gastos que pueden restar al precio de venta son la comisión de la inmobiliaria, los gastos de notaría o gestión, la plusvalía municipal y los costes de cancelar la hipoteca, si los hubiera.

Cuantos más gastos justificados tenga, menor será la ganancia que Hacienda tendrá en cuenta y, por tanto, menos impuestos pagará. Eso sí, es importante conservar facturas y justificantes, ya que la Agencia Tributaria puede solicitarlos.

Reinvertir el dinero en otra vivienda habitual en dos años puede evitar el pago de IRPF. Fuente: BigStock.

 

Conviene tener en cuenta algunos matices que pueden influir en lo que finalmente se paga. Por ejemplo, si el valor que se declaró en la herencia es inferior al valor de referencia oficial, Hacienda puede revisarlo y recalcular la ganancia tomando ese valor como base.

En el caso de que la vivienda haya estado alquilada, entran en juego las amortizaciones, que deben incorporarse al cálculo y pueden modificar la ganancia final.

Además, existen situaciones particulares, como los pactos sucesorios, en los que la tributación puede cambiar si el inmueble se vende en los primeros años, por lo que conviene analizar cada caso con detalle.