¿En una nuda propiedad se puede alquilar la vivienda? Una abogada de herencias lo explica

Ser heredero no implica automáticamente que tengas derecho sobre tu futura herencia. Es un derecho que solo se materializa tras el fallecimiento, así lo establece el Código Civil. Por lo tanto, "los herederos no pueden hacer absolutamente nada, tienen que respetar la voluntad en este caso de su padre o de su madre de que yo con mi casa hago un poco lo que quiero".

Así lo explica Patricia Gurpegui, abogada especialista en derecho de familia y herencias, a El Norte de Castilla. Lo ha hecho en referencia a un concepto que puede generar una serie de dudas: la nuda propiedad.

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🪧'SE VENDE LA NUDA PROPIEDAD'. Así. Especificado en mayúsculas en la descripción de una vivienda publicada en una 🏘️ página inmobiliaria para su venta. Las características de este anuncio pueden resultar atractivas en un ejercicio comparativo rápido al ser más 💸 barato que otras propuestas con datos similares. Eso sí, en esas letras que resaltan está la clave: se compra la casa, pero no se disfruta. Al menos por el momento. Patricia Gurpegui, abogada de Valladolid, despeja las ❓ dudas legales más comunes cuando se realiza esta operación. ✍🏼 Laura Linacero 📹 Rodrigo Ucero

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Según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad de España, en 2025 el número de compraventas de nuda propiedad de vivienda fue de 1.798, un -1% menos frente a 2024. Pero, ¿en qué consiste exactamente?

"La venta de la nuda propiedad es un contrato por el cual una persona vende su derecho de propiedad de, por ejemplo, una casa, reservándose el derecho de uso y disfrute de la misma, lo cual le permite seguir viviendo en ella o alquilarla hasta su fallecimiento. Por su parte, el comprador entrega el importe fijado pero no puede hacer uso de ella hasta que el propietario original haya fallecido", explican desde el Colegio General del Notariado en su web oficial, apuntando que la venta de la nuda propiedad "puede hacerse con la vivienda habitual y con la segunda vivienda". 

La abogada explica también que "si, por ejemplo, nos ponemos en el caso de que el usufructuario decide irse a una residencia, tiene todo el derecho del mundo a alquilar su casa y disfrutar de las rentas y así obtener también una rentabilidad. El nudo propietario no puede hacer absolutamente nada porque tiene la obligación de respetar el usufructo". 

Con todo, señala, es importante tener presente que "el usufructuario tiene la obligación de mantener en buen estado de uso y conservación el inmueble del que está disfrutando". Así lo establece, de hecho, el artículo 467 del Código Civil: "El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa". 

Y es algo que el nudo propietario puede comprobar. "Se le puede facultar a que realice de vez en cuando, importante, alguna inspección para poder ver si está todavía en buen estado el inmueble", afirma.