Gastos hipotecarios: una comisión de apertura superior al 1,50% podría ser abusiva

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sentencia del 29 de abril, se reafirma en los criterios ya expuestos hace dos años para considerar la validez de una comisión de apertura en la hipoteca.

Primero, la transparencia frente al consumidor, para lo cual debe haber sido informado de las consecuencias económicas de su aplicación. Segundo, el cobro único por este servicio, de modo que no se solape con otros gastos del contrato. Y tercero, la proporcionalidad, es decir, que la comisión sea razonable y en línea con la media del mercado. Lo contrario, implicaría la abusividad en su aplicación, advierte la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Respecto a esta última condición, la proporcionalidad de la comisión de apertura por parte de la entidad bancaria, su importe medio en las hipotecas online contratadas en España oscilaba en 2023 entre el 0,25% y el 1,50%, según apuntó en su momento el Tribunal Supremo en una sentencia del 29/05/2023. Tomando como referencia estas cifras, OCU considera que una comisión de apertura superior al 1,50% podría ser abusiva, en cuyo caso el hipotecado podría reclamar su devolución en los tribunales.

OCU recuerda además que la comisión de apertura no es la única condición reclamable en las hipotecas. Y anima a los afectados a comprobar además otros gastos abusivos y por lo tanto nulos asociados a la hipoteca, como la imposición de todos los gastos de formalización de la hipoteca, la imposición de un seguro de vida mediante una prima única o la existencia de cláusulas suelo.

Además, en otra reciente sentencia del TJUE, este alto tribunal establece que el plazo de prescripción de una condición abusiva en la hipoteca no puede empezar a correr antes de que el consumidor tenga conocimiento efectivo de este hecho, lo que implica que pueden reclamar siempre que puedan demostrar que no conocían el carácter abusivo de la cláusula ni sus derechos al respecto. Es decir, las entidades no pueden alegar que el derecho a reclamar a prescrito por el simple paso del tiempo desde el pago de los gastos.