Banca

La ley hipotecaria obliga a notarios y bancos a informar en persona al avalista y protegerlo más

Pepa Montero

Jueves 4 de julio de 2019

7 minutos

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En los últimos años, sobre todo durante los tiempos más duros de la crisis, se dieron casos de personas mayores que llegaron a perder las viviendas en las que residían y que habían puesto como garantía para avalar algún tipo de crédito de un hijo o incluso un nieto. Y es que antes de actuar como avalista, garante o fiador de un préstamo bancario de otra persona, hay que conocer exactamente cuáles son las consecuencias jurídicas y los riesgos patrimoniales (presentes y futuros) que nos puede acarrear. En este sentido, la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), popularmente llamada ley hipotecaria, pretende reforzar tanto la protección del cliente (prestatario) como de los avalistas, al introducir una serie de requisitos de información y verificación y unos pasos obligatorios para todas las partes intervinientes.

El banco, por ejemplo, está obligado a subir la información del crédito, la oferta vinculante y el contrato previo, a una plataforma online, a la que el notario debe acceder para comprobar y certificar que todo se ajusta a la normativa. Por su parte, el cliente ha de acudir físicamente al notario al menos dos veces, primero en la fase precontractual, para que el notario compruebe que entiende las condiciones de la hipoteca, el cuadro de amortización del crédito, que el banco ha cumplido los términos que marca la ley… y después en el momento de la firma.

¿Y qué pasa con los avalistas?

El primer artículo de la ley deja claro que incluye a los fiadores o garantes ("Artículo 1. Objeto. Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes…), y el artículo 15.4 establece que “la obligación de comparecencia y las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo". Se infiere, por tanto, que el notario también está obligado a informar personalmente al avalista y a verificar que entiende los riesgos que entraña actuar como garante del crédito.

Prestatario y avalista: mismo trato en la fase precontractual

En efecto, con la nueva ley, “el avalista, garante o fiador del préstamo hipotecario (si lo hubiera) tiene los mismos derechos y obligaciones que el prestatario en la fase precontractual”, confirman a 65Ymás fuentes del Consejo General del Notariado (@Notarios_ES). Esto significa que ya desde la fase previa a la firma, la persona que avala a otra ha de ser informada por el banco personalmente de las condiciones de la hipoteca y de las obligaciones que tendría que afrontar si el titular del crédito no lo paga. Y esa información debe tenerla al menos 10 días antes de la firma, para que pueda estudiarla y reflexionar.

“En la fase precontractual, el avalista debe acudir al notario para que éste le informe de la responsabilidad que asume. Puede ir solo o en compañía de la persona a la que va a avalar. El notario le explicará las consecuencias jurídicas de actuar como garante del préstamo, le preguntará si entiende todos los términos, aclarará sus dudas y, al final, le hará un test para asegurarse de que comprende lo que va a firmar”, detallan desde el Consejo General del Notariado.

“Lo novedoso de la ley es que refuerza la información y la protección del prestatario y del avalista en esa fase precontractual, al establecer los plazos y requisitos citados, que debe certificar el notario. Llegados a la fase contractual, se hará lo mismo que con la antigua ley, cuando ambos tienen que acudir al notario junto con el banco para la firma de la hipoteca”, aseguran los notarios.

Críticas de las asociaciones de consumidores

Las asociaciones de consumidores financieros, en cambio, se muestran muy escépticas y alguna bastante crítica con esta protección al fiador. De hecho, Adicae (@ADICAE) considera “un abuso en sí mismo que en un préstamo hipotecario tenga que existir un avalista. En los créditos no hipotecarios podría estar justificado, pero en un crédito hipotecario es una aberración, ya que el aval es ya la vivienda”. En consecuencia, desde Adicae recomiendan firmemente “no avalar a los hijos o familiares, ya que es una garantía que imponen los bancos para asegurarse de que van a cobrar la deuda. Y, si el titular del préstamo o crédito no paga, entonces le toca al avalista pagar toda la deuda y responder con sus bienes presentes y futuros”.

Por su parte, Patricia Suárez (@WonderWomanPSR), presidenta de Asufin (@asufin_), critica que el notario “no es la figura más adecuada para asesorar en caso de un préstamo inmobiliario, porque se trata de la combinación de temas jurídicos y temas financieros. Al final, la falta de transparencia que se ha declarado como abusiva por los jueces en nuestro país de debía a que el cliente, a pesar de conocer y comprender de una manera gramatical una cláusula, no comprendía los efectos financieros, económicos, que tenía la misma”. Unas afirmaciones que ilustra con ejemplos: “en Asufin tenemos notarios que han contratado cláusulas suelo, y conocemos casos de notarios que han firmado hipotecas multidivisa. Además, estamos defendiendo a muchos notarios que han invertido en bonos convertibles, estructurados… Es decir, un notario tiene un conocimiento jurídico muy importante, pero no necesariamente un conocimiento financiero”.

Cómo afecta la Ley a los fiadores

Visita al notario en alguno de los 10 días antes de firmar

Las medidas de la nueva ley “se aplican a todos los contratos en los que el prestatario, fiador o garante sea una persona física, siempre que tengan por objeto la concesión de una hipoteca para financiar la compra de una vivienda o de un elemento que cumpla una función doméstica como un garaje o un trastero”, concretan los expertos en hipotecas del comparador financiero HelpMy Cash (@InfoHelpMyCash). En el caso de los titulares, los avalistas y los garantes de otro tipo (hipotecantes no deudores, por ejemplo) de un préstamo hipotecario, “deben visitar al notario en alguno de los 10 días anteriores a la firma para recibir asesoramiento sobre el futuro contrato, siempre que sean personas físicas. Al término de esa visita, tendrán que responder a un test para que quede acreditado que han recibido el asesoramiento y la documentación pertinentes”, especifican.

Se refuerza el análisis de solvencia de fiadores y garantes

El artículo 11 de la ley introduce un avance relativo, ya que establece que la solvencia de los fiadores y garantes no debe de costarles nada a ellos. Además, se estudia su solvencia y no sólo estará basada en el bien a hipotecar, sino en otras cuestiones, con lo cual, los avalistas o los fiadores en este caso, tendrán que acreditar que tienen algo más añadido al bien a hipotecar y esto protege en cierto modo a los avalistas del préstamo. En este sentido, Esteban Sánchez Pajares, socio director del área de servicios financieros de Analistas Financieros Internacionales (AFI@Afi_es), considera que la nueva Ley refuerza la transparencia y la protección de los avalistas, por ejemplo, cuando exige a las entidades bancarias que evalúen “la solvencia presente y futura tanto del cliente como del avalista o garante. Un aspecto que puede fortalecer y clarificar todo el proceso de concesión de un crédito con garantía inmobiliaria”.

En caso de denegación del préstamo...

El artículo 11.7 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario determina que la denegación del préstamo debe hacerse por escrito, tanto a los fiadores como a los avalistas en su caso.

Protección para quienes estén en umbral de exclusión

Otra protección añadida es que se modifica el Real Decreto Ley de protección de deudores hipotecarios 6/21012, en el sentido de que las medidas que figuran en ese real decreto para poder ver los que están situados en el umbral de exclusión, también se aplican a los avalistas con respecto a su vivienda habitual. En este apartado, Adicae considera que significa un avance, "pero muy insuficiente para solucionar problemas, porque generalmente los avalistas en los préstamos tampoco tienen muchos bienes y también se ven en una situación muy comprometida cuando llega la ejecución o la subasta de la vivienda".

Varios tipos de avales

-El aval puede cubrir toda la vida del préstamo o bien limitarse temporalmente, de forma que el fiador responderá de la hipoteca del otro únicamente un número prefijado de años.

-Aval simple: el banco reclamará primero al avalado, y solo en caso de que éste no pague con sus bienes, entonces podrá el banco exigir al avalista que se haga cargo de la deuda.

-Aval solidario: el banco puede exigir el pago de la deuda hipotecaria al avalado y al avalista.

Abusos: ¿son solo cosa del pasado?

La presidenta de Asufin, Patricia Suárez, confía en que la nueva ley suponga un avance en la protección de los fiadores, porque “hasta ahora, en la mayoría de los casos de las personas que firmaban una hipoteca, se les informaba a los prestatarios (pero no a los fiadores) de que estaban avalando esa operación con su patrimonio presente y futuro. Como normalmente esos avalistas suelen ser madres, padres, abuelos… durante la crisis se han dado casos terribles en los que personas mayores han perdido su casa porque el titular del crédito dejaba de pagar”.

Para Adicae, la nueva normativa se queda corta y despierta suspicacias de que los abusos cometidos en el pasado se puedan repetir. Esta asociación denuncia que se han dado incluso casos en que "muchos consumidores que creían ser fiadores, en realidad, habían sido colocados como prestatarios. Esto es muy habitual. También nos hemos encontrado con muchos consumidores avalistas que realmente no saben en qué condición figuran en el contrato".

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