Cómo tributa la venta de una vivienda cuando se compró la nuda propiedad y se heredó el usufructo

La venta de una vivienda puede complicarse desde el punto de vista fiscal cuando su propiedad se ha adquirido en dos momentos distintos: primero mediante la compra de la nuda propiedad y, más adelante, tras heredar el usufructo. Aunque a simple vista el propietario tenga el pleno dominio del inmueble, Hacienda no lo trata como una única adquisición, y eso tiene consecuencias en el IRPF.

En muchos casos, especialmente en operaciones familiares, una persona compra la nuda propiedad de una vivienda mientras otra mantiene el usufructo (por ejemplo, el derecho a vivir en ella). Con el fallecimiento del usufructuario, ese derecho se extingue y el nudo propietario pasa a tener la plena propiedad.

Desde el punto de vista jurídico parece una unificación natural, pero fiscalmente no es así. De hecho, la Dirección General de Tributos (DGT) ha explicado qué ocurre en este tipo de situaciones. A través de la consulta vinculante V1645-25, la ganancia se determina teniendo en cuenta los artículos 34, 35 y 36 de la Ley 35/2006 del IRPF.

Sabiendo esto, la Agencia Tributaria considera que existen dos adquisiciones distintas:

• Por un lado, la nuda propiedad adquirida mediante compraventa.

• Por otro, el usufructo adquirido por herencia.

Qué ocurre cuando se vende la vivienda

El problema surge en el momento de vender el inmueble. Para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF, no se puede tomar un único valor de adquisición. En su lugar, hay que diferenciar las dos partes del inmueble según su origen.

Esto implica que:

• La parte correspondiente a la nuda propiedad se calcula como cualquier vivienda comprada: precio de adquisición más gastos e impuestos asociados.

• La parte que corresponde al usufructo heredado toma como valor de adquisición el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones.

Ambas partes deben calcular su ganancia patrimonial por separado y, posteriormente, sumarse para determinar la tributación total.

Dos fechas que marcan la diferencia

Otro aspecto clave es el momento en que se adquirió cada derecho. En este tipo de operaciones hay dos fechas distintas que Hacienda tiene en cuenta:

• La fecha de compra de la nuda propiedad.

• La fecha del fallecimiento del usufructuario, que es cuando se adquiere el usufructo por herencia.

Estas fechas pueden influir en el cálculo final, especialmente en lo relativo a posibles coeficientes o reglas fiscales aplicables según el momento de adquisición.

¿Se tributa cuando se consolida el dominio?

Una duda frecuente es si hay que pagar IRPF cuando el usufructo se extingue y se consolida el pleno dominio. La respuesta es no. Ese momento no genera tributación en el IRPF. La obligación fiscal aparece únicamente cuando se produce la venta de la vivienda, que es cuando se calcula la ganancia patrimonial.

Un cálculo más complejo de lo habitual

En la práctica, Hacienda obliga a dividir el valor de transmisión (el precio de venta) entre las dos partes del inmueble —la comprada y la heredada— y a calcular dos ganancias distintas.

Esto hace que la operación sea más compleja que una venta ordinaria, ya que intervienen distintos valores de adquisición y diferentes momentos temporales.

En otras palabras, Hacienda entiende que no es una sola vivienda a efectos fiscales, aunque el propietario tenga el 100% del inmueble en el momento de la venta, porque a efectos fiscales se considera que ese pleno dominio procede de dos vías diferentes. Por eso, la Agencia Tributaria exige un tratamiento separado.