¿Qué es la nuda propiedad en una herencia?

Heredar una vivienda no siempre significa poder mudarse a ella o alquilarla de inmediato. En muchos casos, lo que realmente se recibe es la nuda propiedad, un concepto legal que confunde a muchos herederos y que implica ser dueño del inmueble pero no poder usarlo ni obtener beneficios de él.

Este escenario es especialmente común cuando existe un cónyuge viudo entre los herederos, ya que la ley le otorga el usufructo vitalicio del inmueble. Esto quiere decir que podrá vivir en él o alquilarlo hasta su fallecimiento, mientras que los herederos solo serán propietarios "a medias": con derechos limitados hasta que finalice ese usufructo.

Los expertos de JC Serrano Abogados han explicado en su página web qué es la nuda propiedad, cómo se gestiona en una herencia, qué obligaciones conlleva y qué diferencias existen con el usufructo.

La nuda propiedad hace referencia al derecho de propiedad sobre un bien sin incluir el derecho de uso y disfrute del mismo, que recae en otra figura: el usufructuario. Es decir, el nudo propietario es el dueño legal del inmueble, pero no puede vivir en él, alquilarlo, ni obtener beneficios económicos de su uso mientras el usufructo esté vigente.

Este derecho aparece normalmente en situaciones de herencia, cuando una persona hereda un bien, pero el uso y disfrute se reserva, por ejemplo, para el cónyuge viudo. En estos casos, el usufructuario puede vivir en la vivienda, alquilarla o usarla, pero no puede venderla ni realizar modificaciones significativas sin autorización del nudo propietario.

¿Cuándo se convierte la nuda propiedad en plena propiedad?

La nuda propiedad se transforma en plena propiedad cuando se extingue el usufructo. Esto suele ocurrir por el fallecimiento del usufructuario, aunque también puede suceder si este renuncia voluntariamente a su derecho. Desde ese momento, el nudo propietario pasa a tener total control del inmueble, incluyendo el uso, disfrute y disposición del mismo.

¿Cómo funciona en una herencia?

En el reparto de una herencia, la nuda propiedad se adjudica cuando el testador o la ley otorgan el usufructo a otra persona —normalmente el cónyuge viudo— y reparten la titularidad del bien entre los herederos. Según el Código Civil español, el usufructo del cónyuge puede variar:

• Si hay hijos o descendientes, el usufructo será sobre un tercio de la herencia.

• Si no hay descendientes, pero sí ascendientes, sobre la mitad.

• Si no hay ni descendientes ni ascendientes, el usufructo será de dos tercios.

Este usufructo es vitalicio, por lo que no puede limitarse temporalmente y se extingue únicamente con el fallecimiento del beneficiario.

¿Qué implicaciones tiene heredar la nuda propiedad?

Heredar la nuda propiedad implica limitaciones importantes, ya que el nudo propietario no puede usar el bien ni beneficiarse económicamente de él. Al mismo tiempo, deberá asumir determinadas obligaciones, como el pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y en algunos casos, otros gastos fiscales relacionados con la propiedad.

El usufructuario, por su parte, puede alquilar el inmueble y percibir las rentas, pero cualquier contrato de arrendamiento finalizará con el fin del usufructo. Las mejoras estructurales o la venta de la vivienda requerirán el consentimiento del nudo propietario.

¿Qué pasa si hay varios nudos propietarios?

Cuando la nuda propiedad está repartida entre varios herederos, cada uno posee una parte proporcional del bien, sin derecho a uso hasta que se extinga el usufructo. Esto puede generar conflictos si no hay acuerdos claros entre los copropietarios, aunque la ley permite pactos y negociaciones para facilitar la gestión del bien común.

¿Puede venderse o gravarse una nuda propiedad?

Sí. Aunque el usufructuario no puede vender la vivienda, el nudo propietario sí puede vender su derecho, siempre que se respete el usufructo. En este caso, el comprador adquirirá la nuda propiedad con las mismas limitaciones hasta que finalice el usufructo.

Además, ambas partes pueden llegar a acuerdos, como la renuncia del usufructuario a cambio de una compensación, lo que transforma la nuda propiedad en plena propiedad antes de tiempo.

¿Cuál es el valor económico del usufructo?

El valor del usufructo es un factor relevante para tributar correctamente y valorar propiedades. Según la normativa fiscal, se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor total del bien, restando la edad del usufructuario a 89. Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años, el usufructo vale un 19% del valor del inmueble. Este porcentaje no puede superar el 70% ni ser inferior al 10%.

¿Se puede heredar el usufructo?

No. A diferencia de la nuda propiedad, el usufructo no es heredable, ya que se extingue con la muerte del usufructuario. Lo que sí puede hacer este último es vender o alquilar su derecho de uso, aunque su duración estará limitada a su vida.

¿Qué gastos paga el nudo propietario?

El nudo propietario debe asumir impuestos y tributos relacionados con la titularidad, como se establece en el artículo 505 del Código Civil. Sin embargo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) lo paga el usufructuario, ya que es quien disfruta del bien. Dado que la nuda propiedad no genera ingresos, no debe incluirse en la declaración del IRPF.