Al morir el propietario de una vivienda, el cambio de nombre en las escrituras en el Registro Publico de la Propiedad no se hace de manera automática. Para poder actualizar la titularidad y registrar la vivienda a un nuevo nombre, es necesario tramitar una sucesión, además de reconocer legalmente a los herederos y realizar la adjudicación correspondiente.

Aunque pase el tiempo, la vivienda no pasa por ello a manos del Gobierno o del Estado, sino que puede llegar a permanecer registrada a nombre de una persona fallecida durante varios años, ya que no existe un plazo general de caducidad.

Sin embargo, no regularizar el inmueble puede llegar a generar consecuencias jurídicas, administrativas y patrimoniales. De hecho, cuanto más se retrase el procedimiento, mayores pueden llegar a ser las trabas para vender la casa, pagar deudas o resolver desacuerdos.

Qué ocurre cuando fallece el propietario

En el momento de la muerte del propietario se abre el proceso de sucesión, en el que los posibles herederos adquieren derechos sobre la masa hereditaria, que supone el conjunto de bienes, derechos y obligaciones que se puedan transmitir que dejó la persona fallecida.

Hasta que este proceso no concluya, el inmueble puede permanecer a nombre del fallecido ante el Registro Público de la Propiedad, pudiendo ser habitado o administrado por los familiares.

Por otro lado, aunque uno de los herederos disponga de los derechos que le correspondan de la masa hereditaria, no puede vender los bienes concretos por su cuenta si están integrados en la sucesión antes de ser adjudicados.

Fecha límite para cambiar las escrituras

Realmente no existe un plazo general establecido por parte de la legislación para actualizar las escrituras de una propiedad heredada. Por tanto el registro puede permanecer durante años a nombre del propietario anterior, aunque esto no significa que no sea recomendable llevarlo a cabo.

Los derechos de los herederos sobre los bienes resultantes de la sucesión pueden transmitirse a sus sucesores en caso de fallecimiento, por lo que el trámite puede llegar a involucrar a hijos, nietos, sobrinos u otros familiares. A más personas interesadas, más problemas pueden aparecer a la hora de localizar documentos, obtener acuerdos o identificar las partes. Además, los gastos notariales, judiciales o fiscales pueden aumentar.

Problemas de no regularizar una vivienda heredada

A la hora de cambiar la titularidad de una propiedad, uno de los principales problemas que pueden surgir es la imposibilidad de realizar actos de dominio sobre ella ya que, al no tener una adjudicación formal, los familiares pueden encontrar obstáculos para venderla, donarla o hipotecarla.

Los impuestos asociados a la vivienda no desparecen tras la muerte del propietario, por ejemplo el predial, el agua, las cuotas de mantenimiento u otras cuotas. Después de una falta de pago prolongada, la autoridad competente podría llegar a iniciar procedimientos para exigir la liquidez de los adeudos.

Otro de los riesgos que pueden aparecer es la prescripción positiva o usucapión, cuando una persona posee en inmueble en concepto de propietario y, de forma pacífica y continua, podría obtener judicialmente su propiedad después de cumplir el plazo y los requisitos legales.

Según el Código Civil Federal, se contemplan periodos de cinco años en casos determinados de posesión de buena fe y de diez años cuando existe mala fe. SIn embargo, los plazos y condiciones pueden variar de acuerdo con el código de cada entidad federativa. Asimismo, habitar una vivienda no convierte en propietario, es decir, la prescripción debe reclamarse y acreditarse ante la autoridad.

Cómo cambiar el nombre de una casa heredada 

La sucesión testamentaria a través de la cual se actualiza la titularidad, se debe tramitar cuando la persona dejó testamento o una sucesión legítima o intestamentaria cuando no exista ese documento.

Este procedimiento se puede desarrollar ante notario si se cumplen los requisitos legales, todos los interesados están de acuerdo y si no existen circunstancias que exijan la intervención de un juez. En caso de que se den disputas entre familiares u otros condicionantes, el asunto se debe resolver ante un juez. Tras ser reconocida por los herederos, la propiedad se adjudica mediante el instrumento correspondiente. Por último, la nueva escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

Aunque no exista plazo, conviene iniciar la sucesión cuanto antes para proteger el patrimonio, evitar la acumulación de problemas y poder brindar de certeza jurídica a quienes tienen derecho a heredar.