La ley de las rentas pone a prueba el pacto de Portugal con sus inquilinos mayores
El Gobierno negocia con Chega una reforma del arrendamiento que descongela rentas anteriores a 1990
Portugal vive su otoño más agitado en materia de vivienda. El 10 de octubre un grupo de jóvenes plantó tiendas en la plaza de D. João I, en Oporto; una semana después, tras la marcha de la CGTP contra el coste de la vida, la acampada se replicó en el Rossio lisboeta. El lunes 19 las tiendas de Oporto superaban el centenar, y algunos manifestantes ya hablan de sumarse a la huelga general por la vivienda convocada en España para el 11 de noviembre: una «huelga ibérica», dicen, porque las luchas son las mismas. El detonante político tiene nombre: la revisión del régimen de arrendamiento urbano, aprobada en primera votación el 30 de septiembre con los votos de PSD, Iniciativa Liberal y CDS y la abstención de Chega. Es, sobre todo, una ley pensada para devolver la confianza a los propietarios. Pero su capítulo más delicado afecta a una generación concreta: la de quienes llevan treinta, cuarenta o cincuenta años en la misma casa.
Conviene recordar lo que propone el texto. El desahucio por impago podrá iniciarse con dos meses de renta adeudados en lugar de tres, y también cuando el inquilino se retrase ocho días o más en más de tres ocasiones en doce meses. Los caseros podrán exigir hasta tres mensualidades por adelantado, desaparece el tope legal de la fianza, que hoy equivale a dos rentas, y se facilita la oposición a la renovación automática del contrato. El límite del 2% a la subida entre contratos sucesivos desaparece en determinados casos, aunque se mantiene para los mayores de 65 años, las personas con discapacidad y los hogares con ingresos anuales inferiores a 64.400 euros. Y, como pieza central, se descongelan los contratos anteriores a 1990: según el propio Gobierno, unos 150.000, de los que 120.000 pagan menos de 200 euros al mes y algunos poco más de 30.
El Ejecutivo subraya que los mayores quedan a salvo, y en parte es cierto. Los inquilinos de 65 años o más, o con una discapacidad superior al 60%, conservan el régimen actual. Solo si los ingresos anuales del hogar superan los 64.400 euros podrá actualizarse la renta, con un tope anual de una quinceava parte del valor patrimonial tributario de la vivienda. Para los menores de 65 con ingresos por debajo de ese umbral, el contrato pasa al régimen nuevo, pero la renta se congela otros cinco años. Es una arquitectura razonable sobre el papel y, como señala un análisis del grupo Vida Económica, la mayoría de esos contratos está en manos de mayores con pensiones modestas, de modo que el descongelamiento será previsiblemente gradual. Pero tiene tres grietas que merecen atención.
La primera es de calendario. Si, como parece, la protección se mide por la edad en el momento de la transición, el inquilino de 62 años que hoy pasa al nuevo régimen con la renta congelada cinco años tendrá 67 cuando ese plazo expire, y se enfrentará al mercado justo cuando su nómina se haya convertido en pensión. Recordemos que, según Jorge Bravo, el economista que coordinó el grupo de trabajo sobre la Seguridad Social, el 80% de los pensionistas portugueses cobra como máximo 750 euros. La segunda grieta es la herencia: los especialistas recuerdan que la protección ligada a la edad no pasa automáticamente a los hijos que conviven con el titular. La tercera afecta a quienes, aun protegidos en su contrato actual, necesiten mudarse a una vivienda más pequeña o accesible: entrarán en un mercado donde, según los datos que cita el Jornal de Notícias, las rentas han subido un 68% desde 2020, y donde podrán exigirles tres meses por adelantado y una fianza sin límite.
Hay, además, un actor olvidado en este drama: el casero mayor. Desde julio de 2024 existe una compensación pública para los propietarios de rentas antiguas que el anterior Gobierno socialista congeló definitivamente. Según el Diário de Notícias, hasta enero de 2026 solo 4.721 contratos la habían obtenido, frente a un universo estimado en más de cien mil. La Provedoria de Justiça, el Defensor del Pueblo portugués, advirtió de que los propietarios afectados tienen una media de edad superior a 70 años y de que un trámite exclusivamente digital los dejaba fuera. El propio ministro de Infraestructuras y Vivienda, Miguel Pinto Luz, llegó a calificar el proceso de «moroso, dantesco y burocrático». He aquí la paradoja: el Estado congeló rentas para proteger a inquilinos mayores, prometió compensar a caseros mayores, no fue capaz de pagarles, y ahora propone que la factura se resuelva entre particulares.
La política, entretanto, se ha vuelto imprevisible. André Ventura amenaza con votar en contra en la fase de enmiendas si el PSD no cumple los cuatro puntos pactados, entre ellos una mayor protección de los mayores con contratos anteriores a 1990 y un régimen de compensación a los caseros. «No sirve de nada tener un país de cuentas ricas con gente pobre», ha dicho. El diputado socialdemócrata Gonçalo Lage admite al diario ECO que el entendimiento «está siempre en riesgo hasta la votación final». El Gobierno ofrece un Fondo de Emergencia Habitacional, gestionado por el IHRU, para quienes pierdan su vivienda por desahucio o estén en riesgo por la actualización de rentas antiguas: hasta un Indexante de Apoyos Sociales, hoy 537,13 euros, durante seis meses. Para un desalojado de 75 años, seis meses son una tirita, no una solución.
España conoce bien este dilema. Los contratos de renta antigua firmados antes del decreto Boyer de 1985 no se descongelaron de golpe: la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 reguló su duración y extinción, y la regla general es que se extinguen con el inquilino. Fue una solución lenta, injusta para muchos propietarios, pero que evitó expulsar de golpe a toda una generación. Portugal intenta ahora algo más ambicioso: corregir una anomalía de medio siglo y, a la vez, dinamizar un mercado tensionado. Es legítimo. Lo que no es legítimo es hacerlo sin un instrumento público de compensación que funcione, porque el coste de proteger a los mayores no puede recaer siempre en otros mayores.
El presidente de la República, António José Seguro, recordó el día de las manifestaciones que en una sociedad democrática nadie debería vivir sin acceso a la vivienda. Es una frase fácil de suscribir y difícil de presupuestar. La ley de las rentas será juzgada por su efecto sobre la oferta, pero también por algo menos cuantificable: si un portugués de 80 años puede seguir durmiendo tranquilo en la casa donde crió a sus hijos. ¿Estamos dispuestos, en Lisboa como en Madrid, a pagar con dinero público esa tranquilidad, o seguiremos esperando que la paguen los caseros y los propios inquilinos?
