Recibir una vivienda en herencia no significa que el heredero pueda venderla inmediatamente. Aunque el testamento deje claro quién es el nuevo propietario, antes es necesario completar una serie de trámites legales y fiscales para que la transmisión pueda realizarse sin incidencias.

Como resume el asesor inmobiliario Javier Camacho Silva en una publicación difundida en su perfil de Linkedin, "el testamento dice que la vivienda es tuya, pero no es así hasta que cumples con esta formalidad".

El experto recuerda además que muchas familias creen que el proceso termina una vez reunida la documentación inicial, cuando en realidad "el trabajo legal que tú o tu abogado hicieron previamente es solo la mitad del camino".

Reunir la documentación de la herencia

Antes de poder disponer del inmueble, es necesario haber completado los primeros trámites relacionados con la sucesión. Entre ellos figuran la obtención del certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, la copia autorizada del testamento, la comprobación de posibles seguros de vida y la elaboración del inventario de bienes y deudas.

Según explica Camacho, "esos cinco pasos son el cimiento, ya que sin ellos no puedes avanzar".

Primer paso: aceptar la herencia

La aceptación de la herencia debe formalizarse ante notario. Es el acto que convierte al heredero en propietario del inmueble desde el punto de vista jurídico.

En palabras del asesor, "sin esta firma, legalmente la vivienda no es tuya, aunque el testamento diga lo contrario".

Segundo paso: liquidar el Impuesto sobre Sucesiones

Tras aceptar la herencia, los herederos deben presentar y, cuando corresponda, pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones dentro del plazo previsto por la normativa.

Camacho advierte de que "si lo dejas pasar, no podrás inscribir la vivienda a tu nombre y la venta se bloquea".

Tercer paso: pagar la plusvalía municipal

En las transmisiones de inmuebles urbanos también puede ser necesario liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.

El experto recuerda que se trata de un trámite que muchos desconocen hasta fases avanzadas del proceso.

Cuarto paso: inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad

Una vez cumplidas las obligaciones anteriores, es aconsejable inscribir el inmueble a nombre del heredero en el Registro de la Propiedad.

Según Camacho, "mientras siga a nombre del fallecido, ningún notario autorizará la compraventa", por lo que considera que "este es el paso que más ventas paraliza".

Quinto paso: preparar toda la documentación para vender

Antes de cerrar la operación, conviene disponer de toda la documentación necesaria, como la nota simple actualizada, el certificado de eficiencia energética, el recibo del IBI, el certificado de la comunidad de propietarios y, cuando sea exigible, la cédula de habitabilidad.

El asesor insiste en que "si falta uno, no podrás firmar".

El orden de los trámites también importa

Más allá de completar todos los requisitos, los especialistas recuerdan que el orden en que se realizan también puede resultar determinante.

Como concluye Silva, "cada paso depende del anterior; saltarte uno o hacerlo fuera de orden puede costarte meses de retraso y mucho tiempo perdido".