En el momento de elaborar un contrato de alquiler de una vivienda, es posible que éste se establezca como 'indefinido', un término que lleva a dudas y que, aunque lo parezca, puede no ser perpetuo, es decir, puede terminarse. Sin embargo, es importante conocer cuándo y cómo puede el arrendatario recuperar un inmueble alquilado.

Tal y como explica Idealista, una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona aborda esta cuestión y aclara la controversia en torno a este término. El caso parte de un contrato firmado como indefinido en 1998, pero que más de veinte años después quiso no ser renovado por parte del propietario.

Así, ante la falta de entrega del inmueble, el propietario acudió a los tribunales y el Juzgado de Primera Instancia número 47 de Barcelona estimó la demanda de desahucio y la Audiencia Provincial confirmó la decisión.

Por qué el contrato indefinido no da derecho a permanecer para siempre

La base de la sentencia es que el tribunal considera que la mera referencia a una duración indefinida no basta, por sí sola, para excluir la aplicación de normas regulatorias del alquiler de la vivienda. De esta manera, concluye que las partes no fijaron un plazo concreto, es decir, se debe determinar qué duración debe regir el contrato cuando no se ha pactado expresamente.

Partiendo de este punto, se aplica el artículo 9.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual establece que los alquileres que no estipulen un plazo o éste sea indeterminado, se entenderán como celebrados por un año. Más allá, entra en juego la periocidad de la renta, tomada como referencia según el artículo 1581 del Código Civil. En el caso estudiado, se pactaron 180.000 pesetas al año, lo que da a entender que el arrendamiento tenía una duración anual.

Como consecuencia de estos factores, la Audiencia rechaza que la expresión "duración indefinida" convierta al alquiler en perpetuo e impida su extinción. Además, establece que, cuando termine el plazo legalmente aplicable, el casero puede manifestar su voluntad de poner fin al arrendamiento.

Otro de los aspectos analizados es la comunicación de la finalización del alquiler y cómo debe llevarse a cabo. El uso de medios que permitan acreditar tanto el contenido como la recepción es importante, por lo que el burofax se posiciona como uno de los instrumentos más seguros. 

Por tanto, la resolución recuerda que la comunicación no depende de que se entregue personalmente, sino de que se conozca su recepción. Si es suficiente, la fecha de finalización de contrato fijada por el arrendarario se hará efectiva.

Imposibilidad de reclamar rentas futuras si se está al corriente de pago

Pese a que la sentencia inicial reclamaba el pago de 631 euros, además de 90 euros por cada mes en que se permaneciese en la vivienda hasta su entrega, la Audiencia rechazó este recurso ya que el inquilino se encontraba al corriente de pago en el momento de la demanda.

La posibilidad de reclamar rentas futuras o impagadas tienen un carácter accesorio únicamente aplicable cuando existan retrasos o impagos. Se podrán reclamar también las cantidades que devenguen con posterioridad, que evidencia la complementariedad de la reclamación.

Consecuentemente, la Audiencia absolvió al arrendatario de la reclamación económica, pero confirmó la extinción del contrato y el desahucio por expiración del plazo.

Duración indefinida no significa prórroga indefinida

Según la Sala de lo Civil, lo se ha llegado a consagrar la existencia de contratos perpetuos, ya que suponen que la relación quede al arbitrio exclusivo de una de las partes. De hecho, la duración máxima con el límite del usufructo exclusivo se ha fijado en 30 años.

La denominación establecida, ya sea duración indefinida o perpetua, no determina el régimen aplicable por sí misma, sino que debe inferirse del contenido real del contrato. Así, se debe distinguir entre el derecho de prórroga a favor del arrendatario y la simple mención a una duración indefinida.

Esta última no impide la aplicación de las normas generales sobre duración, prórrogas y extinción del arrendamiento, ya que la temporalidad constituye un elemento esencial de estos contratos.