Cancelación registral de la hipoteca: pasos a seguir y qué puede cobrarnos el banco y qué no

Una vez que hemos terminado de pagar la hipoteca, es conveniente realizar la cancelación registral de la misma. Pero, ¿qué pasos deben seguirse? ¿Qué nos puede cobrar la entidad y qué no?

Estos son los pasos que debemos seguir, si queremos realizar estos trámites por nosotros mismos:

• En primer lugar, debemos solicitar a la entidad que expida el llamado 'certificado de deuda cero', que acredita que hemos terminado de pagar la hipoteca. La entidad nos ha de entregar este documento de manera gratuita.

• En segundo lugar, debes decidir si llevas a cabo los trámites notariales y registrales por ti mismo o los solicitas a la entidad, en cuyo caso te podrá cobrar las comisiones y gastos correspondientes a dicha tramitación, de los que deberá informarte previamente.

• En tercer lugar, habrá que acudir a una notaría (que tenemos derecho a elegir) con el certificado de deuda cero, y entregarlo. La entidad no debe cobrar por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría.

• Posteriormente, habrá que solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en una delegación de la comunidad autónoma correspondiente. Es un paso obligatorio y exento de pago.

• Finalmente, con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura, en caso de que hagamos este trámite por nosotros mismos, debemos acudir al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación. Los aranceles registrales dependen del valor de la hipoteca.

Si decidimos que lo haga el banco

Si decimos que sea el banco quien realice estos trámites, es importante recordar que la entidad solo podrá cobrarnos comisiones y gastos por la tramitación de la escritura de cancelación de hipoteca hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad. La entidad debe informarnos previamente del coste y, por tanto, el cobro de cualquier otra comisión o gasto es improcedente.

Se han dado casos en los que las entidades han exigido al cliente, como requisito previo a la firma de la escritura de cancelación del préstamo, la entrega de una nota simple registral. ¿Es obligatorio proporcionar al banco esta nota simple para que emita el certificado de deuda cero o para la firma de la escritura de cancelación hipotecaria?

En estos casos, el criterio de buenas prácticas fijado por el Banco de España es que la entidad debe emitir un certificado de deuda cero de forma gratuita y comparecer a la firma de la escritura de cancelación registral sin cobrar por el trámite ni por el desplazamiento a la notaría.

Además, este criterio sostiene que no sería necesario que el cliente hiciera entrega a la entidad de una nota simple registral, puesto que es a la entidad a la que le corresponde comprobar el abono efectuado por el cliente en la cuenta del préstamo y verificar la cancelación económica.

Es decir, el banco no puede exigir la entrega una nota simple como requisito para realizar el trámite de cancelación del préstamo hipotecario cuando acudas al notario o para expedirte el certificado de deuda cero.