¿Se puede donar una vivienda sin ir al notario?

¿Pueden los padres donar su casa a un hijo sin notario? ¿Es lo mismo una donación que una herencia? ¿Tiene validez un reparto informal escrito a mano? Son muchas las dudas que pueden generar las herencias y para poder responder a estas preguntas es necesario empezar por distinguir dos figuras jurídicas distintas: la donación y la herencia.

Una donación es un acto voluntario por el que una persona transmite gratuitamente un bien a otra, en vida. Está regulada por el Código Civil y, en el caso de bienes inmuebles, exige escritura pública ante notario para que tenga validez legal. Además, la donación puede tener implicaciones fiscales para ambas partes.

Por otro lado, la herencia se refiere al conjunto de bienes, derechos y obligaciones que una persona deja tras su fallecimiento. La distribución de estos bienes se realiza conforme a lo establecido en un testamento (si lo hay) o, en su defecto, según lo que marca la ley. El reparto también debe formalizarse mediante escritura notarial de adjudicación, especialmente si se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad.

Y algo muy importante: ni una donación ni una herencia pueden realizarse válidamente sin cumplir con lo establecido en la ley, sobre todo cuando se trata de inmuebles. Un reciente caso resuelto por la Audiencia Provincial de Ávila lo demuestra.

El caso de Ávila

La historia comienza con una familia que, décadas atrás, realizó un supuesto reparto verbal de su patrimonio. Una de las hijas de un matrimonio ya fallecido alegó que en los años 90 sus padres dividieron en vida sus bienes entre los hijos. Según su versión, la vivienda familiar ya le había sido adjudicada en ese reparto, junto con otros activos. Como prueba presentó una nota manuscrita por una hermana, en la que se detallaban los “lotes” entregados.

Pero el documento, sin firma, fecha o aceptación formal, no fue suficiente para acreditar la donación. Además, nunca se formalizó escritura pública alguna. El resto de hermanos negó ese reparto y solicitó que el inmueble se considerara parte de la herencia.

La Audiencia Provincial de Ávila dio la razón a estos últimos: sin escritura pública, no existe donación válida de inmueble. Así lo establece el artículo 633 del Código Civil, que exige este requisito como condición indispensable para que la transmisión tenga efectos legales. La supuesta donación, al no cumplir esta forma, no produjo efecto alguno, y la vivienda sigue formando parte de la masa hereditaria.

A ojos del tribunal, la nota aportada por la hija era un documento sin valor probatorio suficiente. No constaba la firma de los padres, ni la conformidad del resto de los herederos, ni tampoco fecha. En definitiva, no demostraba una voluntad formal de donar, ni permitía acreditar una transmisión válida. Aunque los testigos o recuerdos familiares puedan aportar contexto, la ley exige una prueba documental con fuerza jurídica, especialmente tratándose de inmuebles.

Por otro lado, es necesario recordar que el artículo 1056 del Código Civil permite a los progenitores anticipar la partición de su herencia en vida, pero siempre bajo condiciones concretas: debe constar en un testamento válido, y formalizarse correctamente. En este caso, ninguno de los testamentos mencionaba aquella supuesta partición de los años 90. Más aún, en uno de ellos, uno de los padres expresamente desheredaba a la hija que reclamaba la donación.

La sentencia de la Audiencia no deja lugar a dudas: la donación nunca existió a efectos legales. La vivienda, al igual que el dinero en cuentas bancarias, debe incluirse en el inventario de la herencia y repartirse conforme a la ley. Además, al quedar desestimado el recurso de la hija, el tribunal le impuso el pago de las costas del procedimiento.

En conclusión: no se puede donar una vivienda sin escritura pública. Aunque exista voluntad y acuerdo entre partes, sin ese documento notarial, la transmisión no tiene valor legal.