Donación de vivienda: guía práctica para cambiar la titularidad

La donación de una vivienda, un gesto cada vez más común para la transmisión de patrimonio entre familiares, especialmente de padres a hijos, requiere de una serie de pasos formales para que el traspaso sea legalmente efectivo y el nuevo propietario pueda ejercer plenamente sus derechos. Entre otras cosas, es imprescindible pasar por el notario y Registro de la Propiedad para poder disfrutar de las ventajas fiscales asociadas a este tipo de operación, tal como recuerdan desde el portal inmobiliario el Idealista.

¿Qué es una donación de vivienda?

La donación de una vivienda implica su transmisión a otra persona sin contraprestación a cambio, lo que permite al donatario disfrutar de este bien en calidad de propietario sin pagar un precio, tal como sea.

Aunque lo más frecuente es donar el pleno dominio del inmueble, desde Idealista recuerdan que también es posible ceder únicamente el usufructo o la nuda propiedad, así como donar el 50% de una vivienda o cualquier otro porcentaje del que seamos propietarios, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

¿Cómo se formaliza?

Los expertos recuerdan que es importante tener en cuenta que, ante esta situación, es necesario formalizar la operación ante notario mediante escritura pública, así como registrar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad para que la donación surta plenos efectos frente a terceros.

El Código Civil, en su artículo 633, es explícito: "Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario". La aceptación de la donación por parte del donatario puede realizarse en la misma escritura o en una separada, pero siempre deberá hacerse en vida del donante para que surta efecto.

Pasos clave para el Cambio de Titularidad

Para llevar a cabo el cambio de titularidad de la vivienda por donación en el Registro de la Propiedad, el donatario debe presentar ciertos documentos y cumplir con requisitos específicos:

• Escritura Pública de Donación: Otorgada ante notario por el donante, debe incluir la aceptación del donatario o ir acompañada de esta, asegurándose de que la aceptación, si fue posterior, se realizó en vida del donante.

• Acreditación de Impuestos: Es indispensable probar la liquidación y pago del Impuesto de Donaciones. Además, si corresponde, también deberá haberse liquidado y pagado el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal.

El plazo para presentar la declaración o autoliquidación para el pago de estos impuestos es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, o el plazo específico que establezca la comunidad autónoma competente.

¿Cómo hacer una donación sin ir al notario?

Una pregunta frecuente es si es posible realizar una donación sin pasar por el notario. Aunque cualquier donación de vivienda debe pasar necesariamente por el notario y por el Registro de la Propiedad, desde Idealista aclaran que si el objetivo es ayudar a un familiar o allegado a adquirir una vivienda, una opción es la donación de dinero. En este caso, la donación de dinero no requiere de notario para su formalización, aunque sí es recomendable un contrato privado entre las partes para documentar la operación y liquidar los impuestos correspondientes.

Desde el portal inmobiliario destacan que una ventaja de donar dinero es que el donante no tendrá que declarar la operación en su IRPF, ya que no genera ganancia patrimonial. Además, algunas comunidades autónomas, como la Comunidad de Madrid, ofrecen importantes ventajas fiscales para la donación de dinero destinada a la compra de una primera vivienda habitual. A diferencia de los bienes inmuebles, la donación de bienes muebles (como el dinero) puede hacerse verbalmente o por escrito sin necesidad de escritura pública.

¿Cómo tributa a Hacienda?

La cantidad a pagar a Hacienda por una donación de vivienda depende de múltiples factores, siendo uno de los más relevantes el grado de parentesco entre donante y donatario. "Normalmente, cuanto más cercano sea el grado de parentesco, más ventajas fiscales existirán en el ámbito del impuesto de donaciones", se detalla en Idealista. 

Por el contrario, donar una vivienda a una persona sin un parentesco cercano, como un amigo, podría implicar la ausencia de beneficios fiscales.