Vender el usufructo de un piso recibido por herencia es posible

El usufructo se define como el derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena, por el que alguien puede usar los bienes de otra persona y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios. El usufructo puede ser temporal o vitalicio y permite percibir al beneficiario los rendimientos que genere (es decir, si se trata de un inmueble puede vivir en él o alquilarlo a terceros y cobrar el alquiler). 

La situación más habitual es que se reciba el derecho de usufructo de un bien (generalmente un inmueble) a partir de una herencia y que sea vitalicio. Así pues, por ejemplo, un padre al fallecer deja en herencia la propiedad de la vivienda habitual a los hijos, pero a favor de su viuda deja el usufructo vitalicio de dicho piso. De esta manera, los hijos tendrán la nuda propiedad de la vivienda, pero con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute ya que esto corresponde, en este caso, a la usufructuaria.

Dicho esto, ¿qué pasa si la persona que tiene el derecho de usufructo no quiere mantenerlo?, ¿es posible venderlo? La respuesta es que sí, es posible vender el derecho de usufructo al nudo propietario o, incluso, a terceros y existe una regla para calcular su valor económico.

Vender el usufructo de una vivienda al nudo propietario

Lo más lógico (y habitual) es que si se desea vender el derecho de usufructo se haga al nudo propietario. De esta manera, este pasaría a tener la plena propiedad de la vivienda. Es decir, tras la venta del derecho de usufructo, los nudos propietarios pueden hacer lo que quieran con el bien adquirido (vivir en él, venderlo, alquilarlo, etc).

Vender el usufructo a otra persona

Existe también la posibilidad de vender el derecho de usufructo a una persona que no tenga la nuda propiedad, aunque es algo que se da pocas veces por un motivo principal: el derecho de usufructo adquirido dura tanto como el del primer usufructuario. Es decir, si se trataba de un usufructo vitalicio, cuando muera el usufructuario original, el derecho de disfrutar del inmueble se extingue. 

¿Cuánto vale un usufructo?

Para calcular el valor de un usufructo vitalicio deberemos aplicar lo que se conoce como regla del 89:

• Valor del usufructo = 89 - edad del usufructuario% (máximo 70%, mínimo 10%)

Veamos cómo quedaría el cálculo con un ejemplo. Pongamos que María ha heredado en propiedad un piso que tiene un valor de 200.000 euros y su madre, de 70 años, ha obtenido el usufructo vitalicio. Si María quiere comprar el usufructo a su madre porque necesita poder vender el inmueble, el valor del usufructo sería de un 19% de 200.000 euros, es decir 38.000 euros, mientras que la nuda propiedad se valoraría en 162.000 euros. Apuntar que el valor mínimo del usufructo siempre será del 10% del pleno dominio del inmueble, aunque el usufructuario tenga más 80 años.

Y si se trata de un usufructo temporal la regla es de un 2% del valor del bien por año de usufructo. El valor mínimo del usufructo es de un 2% (aunque el usufructo sea inferior al año) y el máximo de un 70%.