Hacienda confirma: los mayores de 65 años pueden donar su vivienda a sus hijos sin pagar IRPF

La Secretaría de Estado de Hacienda ha aclarado una de las dudas más habituales que se presenta en la donación de vivienda a los hijos, qué obligaciones y exenciones fiscales tiene. El organismo dependiente del Ministerio de Hacienda confirma, a través de una nueva consulta vinculante, que la donación de la vivienda habitual por parte de personas mayores de 65 años a sus hijos está exenta de IRPF. 

Esta confirmación llega tras la resolución de la consulta vinculante V1261-25, fechada el 9 de julio de 2025, emitida por la Dirección General de Tributos (DGT). El caso analizado responde a la duda de un matrimonio, ambos mayores de 65 años, que planeaba la donación del "pleno dominio de su vivienda habitual a sus hijos". La duda residía en si esta operación generaría una ganancia patrimonial sujeta a impuestos o si, por el contrario, podrían acogerse a la exención fiscal vigente.

La letra pequeña de la resolución

En su respuesta, Tributos reconoce que, técnicamente, donar una casa altera el patrimonio y suele generar una ganancia calculada por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Sin embargo, el organismo cita textualmente el artículo 33.4.b de la Ley del Impuesto para confirmar la ventaja fiscal:

"Estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa [...] tanto si se transmite el pleno dominio como si se transmite la nuda propiedad".

De ahí concluye que "dado que son mayores de 65 años, la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la donación del pleno dominio de la citada vivienda estaría exenta del impuesto".

"La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda", señala la resolución.

El requisito de los dos años

Un punto crucial que aclara la Dirección General de Tributos es qué ocurre si los mayores ya no viven en la casa en el momento exacto de la donación (por ejemplo, si se han mudado a una residencia u otra vivienda). La normativa permite cierta flexibilidad, siempre que se cumpla la definición reglamentaria de vivienda habitual. Según detalla la resolución:

"Se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando [...] dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión".

Esto significa que, si la casa fue la residencia principal durante un plazo continuado de tres años, los propietarios mantienen la exención fiscal si la donan dentro de los dos años siguientes a haberla dejado.

Atención: los hijos sí pagan

Aunque la operación tiene ventajas fiscales para los padres mayores de 65 años (donantes), la Agencia Tributaria recuerda que la exención solo afecta a su IRPF. Esta bonificación no elimina las obligaciones fiscales de los hijos (donatarios), ni tampoco el resto de impuestos que tengan que pagar los donantes.

De esta manera, quienes reciben la vivienda deben asumir por ejemplo, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía dependerá de la normativa específica de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble, así como la plusvalía municipal en su caso. Por tanto, aunque la operación no tiene coste en la Renta de los mayores, sigue requiriendo una planificación fiscal cuidadosa por parte de los herederos.