Ceder gratuitamente tu vivienda a un hijo: todos los aspectos que debes valorar

Es un tema complejo, porque la cesión de un inmueble puede darse en circunstancias muy diversas, que siempre habrá que analizar con detalle para que una acción, que realizas con toda tu buena intención y mejores deseos, no se acabe convirtiendo en un problema.

Dos supuestos muy comunes que podrían servir de ejemplo son: ceder una vivienda de tu propiedad a un hijo para que se independice o forme su propia familia, o darle un local que tenías sin arrendar para que monte su negocio. En cada uno de estos casos hay distintos aspectos que siempre habrá que matizar, para que la situación resulte conveniente para ambas partes.

Lo primero que hay que tener claro

La cesión de un inmueble es un acto inter vivos, al igual que la donación, pero con un significado y unas características distintas a ésta que debes valorar. Si barajas las dos opciones, no está de más asesorarte legalmente sobre los pros y contras de cada una de estas posibilidades.

La cesión de una casa implica que tú vas a seguir siendo el propietario y que solo se la dejas a un familiar (o a quien quieras). Es la principal diferencia con una donación o venta, en la que tu hijo, siguiendo con el ejemplo, se convertiría en nuevo propietario y tú perderías cualquier derecho sobre el inmueble. También es un acto diferente a un alquiler, que queda definido por la contraprestación económica y por el establecimiento de una serie de derechos y obligaciones por parte de arrendador e inquilino.

Si optas por la cesión, tendrás que decidir las condiciones de vuestro acuerdo. Esta manera de "dejar" una vivivienda, por lo general, implica un tiempo determinado o una condición. Por ejemplo: cedo a mi hijo una casa, que tengo en otra provincia en la que actualmente no resido, por un año ya que le ha salido allí un trabajo y se la dejo mientras se instala y busca la suya propia.

También puede darse el caso de ofrecerle de manera gratuita un local comercial, que tienes vacío, para que arranque su proyecto empresaria o cederle la casa a él y a su familia hasta que encuentre un empleo. Son miles las circunstancias en las que puedes considerar oportuno hacer una cesión.

Qué poner en un contrato para seguridad de todos

Como explican abogados expertos, en el tema de la cesión de la vivienda hay que conocer dos conceptos importantes, que responden a las dos situaciones en las que se encuentra la persona que la recibe. La vivienda se puede ceder en precario. Esto quiere decir que quien la habita vive en ella sin un contrato que establezca un tiempo definido (o directamente sin contrato), sin pagar alquiler y sin que tú le hayas impuesto condición alguna.

También puedes ceder tu inmueble en comodato, término que hace referencia al hecho de la cesión con uso o duración determinada.

Parece algo complicado pero no lo es tanto. Hacer un contrato es la mejor opción para ceder la vivienda con garantías legales para todos. La vida cambia (y da muchas vueltas), quizás la idea de ceder en precario, aunque sea a un familiar, no es en todos los casos la mejor.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU @consumidores) recomienda, en el caso de querer realizar una cesión gratuita, hacer un contrato, similar al que sería necesario en un alquiler, pero modificando aspectos básicos.

Además de los datos personales y del inmueble, debe quedar claro que en el acuerdo no hay transacción económica (alquiler u otros pagos) y también conviene especificar quién se hará cargo de los costes de suministros, reparaciones o mantenimiento.

Hay que recordar que en los contratos puedes establecer las cláusulas que estimes convenientes, siempre que no sean contrarias a la Ley. Por ejemplo, puedes ceder tu casa fijando claramente la fecha en la que la persona a la que se la cedes debe abandonar el inmueble, dejando también por escrito la posible indemnización económica en caso de no hacerlo. También puedes cederla en precario, sin tiempo definido, pero determinando en el contrato que el propietario cedente podrá dar por finalizada la cesión en el momento que considere oportuno, simplemente comunicándolo con la suficiente antelación.

¿Hay que pagar algún impuesto?

Al no haber ganancias derivadas del rendimiento de capital inmobiliario ni incremento de patrimonio alguno, las repercusiones fiscales son mínimas, algo que resulta ventajoso. Respecto al IRPF, quedando claro que no se trata de un alquiler (importante que conste en el contrato), únicamente tendrás que tributar como propietario que sigues siendo de un inmueble que no estás explotando económicamente. El hecho de cederlo no te exime del pago del impuesto del 2% del valor catastral que establece la Ley de IRPF para los inmuebles urbanos que no generan rendimientos de capital.

En cuanto al IVA, si en la casa o local que cedes no ha habido actividad económica anterior sujeta a tributos (no ha sido arrendado, ni tampoco se trata de un local donde has ejercido una actividad económica por cuenta propia) no tendrás que declarar IVA, puesto que no se ha generado. Si por el contrario, ha habido actividad económica, tendrás que declararlo (como se supone que has estado haciendo) hasta el momento del cese de esa actividad. El hecho de ceder una vivienda, en sí mismo, no genera IVA.