El arquitecto jubilado alemán de 90 años Otto Gugger tenía en su propiedad una parcela situada en Großhadern, en la periferia del sur de Múnich (Alemania), de más de 3.000 metros cuadrados y valorada en 10 millones de euros. Allí se encontraba la casa que sus padres habían construido en el año 1934.

Con este inmueble en su posesión y el alto valor del mismo, Gugger podría haber decidido venderla a un inversor privado para así obtener gran cuantía económica. Sin embargo, la decisión del arquitecto ha sorprendido mundialmente, al ceder la parcela al completo a una fundación sin ánimo de lucro de la que no ha recibido ningún beneficio económico.

Como informan desde Idealista, tras esta sorprendente decisión hay un plan de auténtica ingeniería jurídica para construir suelo urbano y ponerlo en el mercado, ya que remite ventajas fiscales a aquel que dona y obliga a la constructora a establecer precios asequibles para quien entra a vivir. Este mecanismo ya se ha replicado en Alemania desde su puesta en funcionamiento en 2021, habiendo convencido a decenas de propietarios.

El arquitecto ha vivido toda su vida en la propiedad, construida por su padre, uno de los primeros médicos de la zona que tenía la consulta en la propia casa. Otto vivió dos años en Florida, donde pretendía quedarse, pero regresó para hacerse cargo de su madre, viuda, que no podía cuidar sola de la casa. 

Desde la muerte de ésta, Gugger y su hermana debatieron durante años qué hacer con el inmueble, hasta que descubrieron la fundación y el contrato que garantiza, permitiendo a ambos seguir viviendo en la casa hasta el final de sus días, y, a partir de ahí, destinarse al alquiler asequible.

Casi 30 viviendas con alquiler de 13€/m²

La parcela pretende ser convertida en un total de entre 25 y 30 viviendas asequibles, destinadas a ser el hogar de familias jóvenes, estudiantes o profesionales sanitarios, por su cercanía con el hospital universitario. 

Del total de viviendas, un 70% se alquilará a unos 13€ por metro cuaddrado, mientras que el resto se sitúa un 20% por debajo del precio medio del mercado. En comparación con el alquiler en Múnich, éste ronda los 23 euros por metro cuadrado, por lo que estas viviendas supondrían casi la mitad de su coste.

El arquitecto jubilado ha puesto un único requisito a la fundación de cara a la construcción, y es la petición de que el jardín se abra a la calle y funcione como un punto de encuentro para los vecinos del barrio.

Las obras tienen como fecha prevista de inicio en 2027, para que los primeros inquilinos puedan comenzar a vivir allí a finales de 2028. El coste total será de unos ocho millones de euros, que se pretenden completar con unos 2 millones en donaciones.

Cómo funciona el mecanismo de la fundación 

La fundación que ha acogido el proyecto es Danheim im Viertel, una cooperativa de 35 pequeñas cooperativas de vivienda y empresas de orientación social creada en 2021, cuya cartera supera ya las 40.000 casas. Esta fundación se encarga de aceptar inmuebles a través de distintos mecanismos: las ventas a un precio justo, lo que sería una donacion parcial, la renta vitalicia en propiedad, la transmisión con reserva de usufructo o las donaciones en vida.

Sea cual sea el medio de transmisión del inmueble, la fundación se hace propietaria con imposibilidad de revender, teniendo que sacar al mercado viviendas con un alquiler a precio asequible. Además, al ser de carácter social y utilidad pública, se exime del impuesto de donaciones o herencias, ya que, desde 2023, los inmuebles destinados a fines sociales no gravan.

En España, debido a la escasa oferta y los elevados costes, el sistema de las cooperativas está algo fragmentado, aunque llegó a ser importante en grandes ciudades. En las donaciones de inmuebles entre personas sin relación familiar el beneficiario ha de pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en nuestro país, aunque existen reducciones y exenciones si se trata de entidades de utilidad publica, fundaciones o asociaciones.