Existen situaciones en las que una persona puede ser propietaria de una casa sin tener derecho a vivir en ella, mientras que otra puede residir en la vivienda sin ser dueña de la misma. Para entenderlo, es necesario saber que el pleno dominio de una casa está compuesta por dos derechos: la nuda propiedad y el usufructo. 

Por un lado, la nuda propiedad corresponde a la titularidad legal del inmueble, es decir, a aquel que figura como propietario. Por el otro, el usufructo otorga el derecho a utilizar una vivienda, habitarla o disfrutarla durante un tiempo establecido, sin ser necesariamente el propietario. El usufructo puede originarse por tres situaciones distintas, que dan lugar a casos concretos.

En primer lugar, a través de herencias, por ejemplo, cuando uno de los cónyuges, viudo, tiene el derecho a vivir en la propiedad mientras ésta pasa total o parcialmente a los herederos. En segundo lugar, a causa de un divorcio, cuando uno de los cónyuges mantiene el derecho a habitar la vivienda debido a, por ejemplo, la existencia de hijos menores. Por último, puede darse la venta de la nuda propiedad, en la que una persona vende la titularidad de la vivienda pero conserva el derecho a seguir viviendo en ella.

Esta última da lugar a una situación en la que se puede recibir un ingreso monetario sin perder el derecho de vivir en el inmueble, aunque es necesario conocer las condiciones y formas de llevar a cabo esta operación.

Cómo vender una vivienda con usufructo

Esta operación debe hacerse en escritura pública, formalizándose ante notario e inscribirse en el Registro de Propiedad, existiendo tres opciones para llevarlo a cabo.

Primero, se puede vender el pleno dominio a un tercero, transmitiendo conjuntamente la nuda propiedad y el usufructo, haciendo que el comprador adquiera la plena propiedad del inmueble. Para ello, tanto el comprador como el usufructuario deben estar de acuerdo, ya que ninguna de las dos partes puede vender por sí sola la totalidad del inmueble sin el consentimiento de la otra.

Una vez se haya encontrado al comprador, ambas partes comparecerán ante notario para hacer formal la operación y recibir la prestación económica correspondiente a sus derechos.

Otra de las formas de hacer efectiva la venta del usufructo consiste en vender exclusivamente la nuda propiedad, por lo que el usufructo seguiría intacto. De esta manera, el comprador se hace con la titularidad del inmueble, pero debe respetar el derecho del usufructuario a seguir viviendo en el inmueble y difrutarlo hasta la extinción del usufructo. Esta opción ha ganado popularidad en los últimos años entre personas de avanzada edad, que desean aumentar sus ingresos sin necesidad de abandonar su residencia habitual.

Por último, es posible ceder o vender el usufructo al nudo propietario, por lo que ambos derechos se reúnen de nuevo en una sola persona, por lo que se recupera el pleno dominio sobre la vivienda. De igual manera, el usufructuario puede renunciar al derecho de usufructo en favor del nudo propietario, lo que conlleva implicaciones legales y fiscales que conviene analizar.

Si el usufructo ha sido originado por una sentencia de divorcio y existen menores de edad, la venta de la vivienda puede requerir autorización judicial.

Paso a paso para vender conservando el usufructo

Para comenzar, se debe conocer el valor de mercado actual de la casa a vender, por lo que se debe contratar una tasación profesional. Es necesario tener en cuenta que la cantidad que se recibirá será inferior a este valor, ya que el comprador descontará el valor del usufructo que se conservará.

Para calcular el valor del usufructo se ha de tener en cuenta que depende, principalmente, de la edad del usufructuario, es decir, cuanto mayor sea la esperanza de vida mayor será el usufructo, y, por tanto, menor el importe que se percibirá por la nuda propiedad. La fórmula oficial de Hacienda establece que el valor del usufructo vitalicio es igual a 89 menos la edad del usufructuario. El resultado se expresa como un porcentaje del valor total del inmueble, con un mínimo del 10 y un máximo del 70%.

Antes de acudir a un notario, se debe buscar un comprador y acordar, dejando por escrito, todos los aspectos esenciales de la operación, entre los que deben incluirse aspectos como el precio de la nuda propiedad y la forma de pago (al contado o aplazada), la duración del usufructo, ya sea vitalicio o temporal o el reparto de los gastos ordinarios y extraordinarios de la casa. Además, se debe acordar la posibilidad de arrendar la vivienda por parte del usufructuario, las condiciones de una posible extinción anticipada y el pago de los gastos de la comunidad, el IBI y suministros, que se pueden distribuir por acuerdo entre las partes.

Impuestos a pagar

Por último, para firmar la escritura y hacer efectiva la venta, será necesario inscribir la operación en el Registro de la Propiedad y liquidar los impuestos correspondientes.

Por parte del vendedor, es decir, el usufructuario, se debe declarar la diferencia entre el valor de transmisión de la nuda propiedad y el valor de adquisición en el IRPF. La ganancia tributa en la base del ahorro conforme a los tramos vigentes. Si el vendedor tiene más de 65 años y la vivienda constituye su residencia habitual, la ganancia patrimonial obtenida puede estar exenta de tributación en el IRPF.

Además, el vendedor deberá abonar la plusvalía municipal, en su caso, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

El comprador, el nudo propietario, debe hacerse cargo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se calcula sobre el valor de la nuda propiedad y se aplica el tipo de impositivo vigente en cada comunidad autónoma.

Asimismo, debe asumir la consolidación del dominio, por lo que, cuando el usufructo se extinga y el comprador adquiera la plena propiedad, deberá liquidar la tributación correspondiente sobre el valor del usufructo consolidado, conforme a la normativa aplicable en ese momento.

Alternativas a este tipo de venta

Existen otros métodos para ganar liquidez con tu casa sin vender la nuda propiedad de la misma. Uno de ellos es la hipoteca inversa, que permite obtener una renta mensual o un capital a cuenta del valor de tu vivienda sin venderla. al fallecer, los herederos pueden devolver el préstamo y recuperar la casa o venderla.

Otra alternativa es la renta vitalicia, en la que se vende la plena propiedad a cambio de una renta mensual de por vida y el derecho a seguir viviendo en el piso. Por último, existe la opción de alquilar habitaciones para obtener ingresos sin necesidad de vender.