La Ley de Propiedad Horizontal aclara qué puedes hacer si un local modifica la fachada del edificio

Uno de los principales problemas en las comunidades de vecinos suelen ser las fachadas de los locales comerciales. Las dudas más comunes giran en torno a quién debe asumir su conservación, qué responsabilidades corresponden o propietarios y si se trata de un elemento común del edificio o no.

Para aclarar estas cuestiones, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil ofrecen el marco legal aplicable. En concreto, la Ley 49/1960 regula este tipo de temas en su artículo 7.1, que dice lo siguiente:

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.

Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal no especifica si la fachada tiene carácter común o privativo. Para resolver esta duda es necesario ir al artículo 396 del Código Civil, que considera la fachada como un elemento común del inmueble. Aun así, este elemento tiene un tratamiento particular cuando se realizan obras con finalidad comercial.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo distingue dos escenarios en este punto. Si la fachada del local presenta un diseño diferente al resto del edificio, el propietario dispone de un margen de actuación mayor y puede hacer modificaciones sin necesidad de autorización de la comunidad, siempre que no exista prohibición estatutaria, se respeten las normas urbanísticas y no se infrinja el artículo 7.1. En ciudades como Madrid, estas están sujetas a exigencias más estrictas derivadas del Plan General de Ordenación Urbana y de la normativa de Patrimonio.

Por otro lado, si la fachada del local comercial es idéntica a todo el edificio, su carácter de elemento común obliga a obtener autorización de la comunidad. En este caso, cualquier tipo de modificación necesita el acuerdo favorable de al menos las tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación, tal como indica el artículo 17.4 de la LPH.