¿Qué sucede con una hipoteca cuando fallece uno de los titulares?

La muerte de un familiar suele llegar acompañada de muchas dudas, especialmente cuando hay una vivienda con una hipoteca pendiente. ¿Se cancela el préstamo? ¿Quién debe seguir pagando? ¿Pueden los herederos rechazar la deuda? Son preguntas tan frecuentes que el Banco de España ha querido aclarar cómo funciona este proceso y qué obligaciones existen en estos casos.

Según el organismo, el fallecimiento de uno de los titulares no hace desaparecer la hipoteca. El préstamo sigue vigente en las mismas condiciones en las que se firmó: mismo importe pendiente, mismo interés y mismo plazo. La deuda pasa a formar parte de la herencia y queda vinculada al patrimonio del fallecido hasta que los herederos deciden qué hacer.

Durante ese periodo, conocido como herencia yacente, la hipoteca sigue existiendo y las cuotas deben atenderse para evitar impagos, aunque todavía no se haya repartido la herencia.

Qué ocurre si hay herederos

Banco de España explica que los herederos que aceptan la herencia asumen también las deudas, incluida la hipoteca. Todos ellos pasan a ser responsables del préstamo en proporción a la parte de la herencia que les corresponda. Eso sí, aceptar una herencia no es obligatorio: los herederos pueden renunciar a ella o aceptarla a beneficio de inventario, una fórmula que limita la responsabilidad por las deudas al valor de los bienes heredados.

El organismo insiste en que los acuerdos privados entre herederos —por ejemplo, decidir que solo uno se quede con la vivienda y pague la hipoteca— no obligan automáticamente al banco. Para que ese cambio tenga efectos, es necesario que la entidad financiera lo acepte y modifique el contrato.

Si la hipoteca tenía dos titulares

Cuando la hipoteca está firmada por dos personas, como ocurre en muchos matrimonios o parejas, el cotitular que sobrevive sigue siendo responsable del préstamo completo, con independencia de lo que ocurra con la herencia del fallecido. El banco puede exigir el pago íntegro de la cuota mientras no se realicen cambios formales en el contrato.

¿Puede el banco exigir nuevas condiciones?

El Banco de España aclara que, si todos los herederos se subrogan en la hipoteca, la entidad no debería imponer nuevas garantías ni obligar a contratar productos adicionales. Sin embargo, si solo algunos herederos quieren asumir la deuda, el banco puede estudiar el caso y plantear condiciones distintas antes de aceptar el cambio.